Jeanbrun vs LMNP 2026 : quel régime fiscal choisir pour investir ?

Jeanbrun vs LMNP : quel dispositif choisir en 2026 ?

Deux mécanismes d'amortissement, deux logiques fiscales radicalement différentes. Le dispositif Jeanbrun (location nue, revenus fonciers) et le LMNP réel (location meublée, BIC) sont souvent présentés comme des alternatives. Pourtant, ils ne s'adressent pas au même type de bien, ni au même profil d'investisseur. Ce comparatif vous aide à choisir en 2026 — en tenant compte des dernières évolutions fiscales.

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Deux mécanismes d'amortissement, deux logiques différentes

Le Jeanbrun : amortissement plafonné mais imputable sur le revenu global

Le Jeanbrun introduit un amortissement dans le régime des revenus fonciers (location nue). C'est une innovation majeure dans le droit fiscal français, car l'amortissement était jusqu'alors réservé aux BIC (location meublée).

L'amortissement Jeanbrun est :

• Calculé sur 80 % du prix d'acquisition
• Taux de 3 % à 5,5 %/an selon le niveau de loyer
• Plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €/an
• Le déficit généré est imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an)

Le LMNP : amortissement comptable illimité mais cantonné aux BIC

Le LMNP réel (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'amortir comptablement le bien et le mobilier. L'amortissement n'est pas plafonné, mais il ne peut pas créer un déficit BIC imputable sur le revenu global : il est reportable sur les revenus BIC futurs uniquement.

Changement majeur 2025 : depuis la loi de finances 2025, le LMNP est soumis à la réintégration des amortissements lors de la revente, comme le LMP. Cette évolution réduit significativement l'avantage LMNP historique sur la plus-value.

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Tableau comparatif complet

| Critère | Jeanbrun | LMNP réel | |---|---|---| | Type de location | Nue (vide) | Meublée | | Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (non professionnel) | | Base amortissable | 80 % du prix | Bien + mobilier (comptable) | | Taux d'amortissement | 3 % à 5,5 % (plafonné) | Variable (~3 % bâti, 10-20 % mobilier) | | Plafond annuel | 8 000 € à 12 000 € | Pas de plafond | | Déficit sur revenu global | ✅ Oui (max 10 700 €/an) | ❌ Non (reportable sur BIC) | | Durée d'engagement | 9 ans minimum | Aucune | | Plafonds de loyers | Oui (par zone et niveau) | Non | | Plafonds ressources locataire | Oui | Non | | Réintégration à la revente | Oui (amortissements déduits) | Oui depuis 2025 | | Cotisations sociales | Non (PS 17,2 %) | Possible si > 23 000 € recettes | | Soumis plafond niches fiscales | Non | Non |

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Simulation comparative — Appartement neuf à 250 000 €, TMI 41 %

Scénario Jeanbrun — T2 neuf zone B1, niveau social, 9 ans

• Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €
• Taux 4,5 %, amortissement annuel : 200 000 × 4,5 % = 9 000 € (< plafond 10 000 €)
• Loyer mensuel : 580 €, loyers annuels : 6 960 €
• Charges annuelles (intérêts an 1, taxes, assurances) : 8 200 €
• Déficit foncier : 6 960 − 8 200 − 9 000 = −10 240 €
• Économie d'impôt : 10 240 × (41 % + 17,2 %) = 5 961 €/an
• Économie cumulée sur 9 ans : ~53 650 €

Scénario LMNP réel — même bien meublé, même prix

• Base amortissable : bien 250 000 € + mobilier 15 000 €
• Amortissement bâti (~2,5 %, 40 ans) : 250 000 × 2,5 % = 6 250 €/an
• Amortissement mobilier (10 ans) : 15 000 / 10 = 1 500 €/an
• Total amortissement : 7 750 €/an
• Loyer mensuel libre (meublé) : 850 €, loyers annuels : 10 200 €
• Résultat BIC avant amortissement : 10 200 − 4 000 (charges) = 6 200 €
• Résultat après amortissement : 6 200 − 7 750 = −1 550 € (reportable, pas imputable)
• Impôt payé sur les revenus meublés : quasi nul les premières années
• Mais économie sur revenu global : 0 €

| Critère | Jeanbrun | LMNP réel | |---|---|---| | Loyers annuels | 6 960 € | 10 200 € | | Effort mensuel net | ~450 €/mois | ~280 €/mois | | Économie impôt/an | ~5 960 € | ~0 € (revenus BIC nuls) | | Économie sur 9 ans | ~53 650 € | ~0 € (revenus nuls seulement) | | Impact revenu global | Fort (déficit imputable) | Nul |

Lecture : le LMNP génère moins d'effort mensuel (loyer meublé plus élevé) mais aucune réduction d'impôt sur le revenu global. À TMI 41 %, le Jeanbrun surpasse nettement le LMNP en termes d'économie fiscale directe — au prix d'un effort mensuel plus élevé.

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Dans quel cas choisir le Jeanbrun ?

Le Jeanbrun est la meilleure option si :

• Votre TMI est 30 % ou plus et vous souhaitez réduire votre revenu imposable global
• Vous préférez la location nue (gestion plus simple, locataires plus stables)
• Vous investissez dans un bien neuf collectif en zone tendue
• Vous êtes prêt pour un engagement de 9 ans ferme
• Vous souhaitez cumuler sans contrainte avec d'autres niches fiscales (le Jeanbrun est hors plafonnement)

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Dans quel cas choisir le LMNP ?

Le LMNP reste pertinent si :

• Vous souhaitez une flexibilité totale (pas d'engagement de durée)
• Vous investissez dans un studio ou T2 en zone très tendue (loyer libre bien supérieur aux plafonds Jeanbrun)
• Vous avez déjà un bien existant à meubler
• Vos revenus fonciers classiques sont faibles (le LMNP évite d'y ajouter des revenus imposables)
• Vous ciblez des résidences services (étudiantes, seniors) — non éligibles au Jeanbrun

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Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?

Oui, sur des biens différents. Vous pouvez tout à fait :

• Investir dans un bien A en Jeanbrun (location nue, régime réel foncier)
• ET dans un bien B en LMNP (location meublée, régime BIC)

Les deux régimes sont indépendants : le résultat foncier (Jeanbrun) et le résultat BIC (LMNP) sont calculés séparément et déclarés sur des annexes différentes.

En revanche, un même bien ne peut pas être simultanément en Jeanbrun (location nue) et en LMNP (location meublée). Le choix est définitif pour chaque bien.

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Conclusion : Jeanbrun ou LMNP en 2026 ?

Le Jeanbrun est supérieur au LMNP pour tout investisseur à TMI 30 %+ qui souhaite réduire son impôt sur le revenu global. La réforme 2025 du LMNP (réintégration à la revente) a rapproché les deux régimes sur la question de la plus-value, ce qui renforce l'attractivité relative du Jeanbrun.

Le LMNP reste pertinent pour la flexibilité et les biens meublés hors critères Jeanbrun (maisons, résidences avec services, locations courts séjour).

→ Simulez votre investissement Jeanbrun → Comprendre le mécanisme du dispositif Jeanbrun → Comparer Jeanbrun et Pinel

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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.