Comment déclarer le dispositif Jeanbrun sur la 2044 : guide pas à pas
Guide complet pour remplir votre déclaration 2044 avec l'amortissement Jeanbrun. Ligne par ligne, exemples chiffrés, report sur la 2042.
Comment déclarer l'amortissement Jeanbrun sur la déclaration 2044
L'amortissement Jeanbrun se déclare via le formulaire 2044 (régime réel des revenus fonciers). Ce guide détaille chaque étape pour remplir correctement votre déclaration, du report des loyers au calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global. Si vous venez de réaliser votre premier investissement avec le dispositif Jeanbrun, ce guide vous évite les erreurs les plus courantes — et vous montre comment maximiser l'économie fiscale dès la première année.
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Quel formulaire utiliser pour déclarer le Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun impose le régime réel d'imposition pour les revenus fonciers. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) : vous devez remplir la déclaration 2044.
Pourquoi le régime réel est obligatoire
L'amortissement est une charge réelle, déductible uniquement dans le cadre du régime réel. Le micro-foncier, simplifié, ne permet pas de déduire l'amortissement. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans, mais comme l'engagement Jeanbrun est de 9 ans minimum, vous resterez au réel pendant toute la durée.
Si vous étiez au micro-foncier avec des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/an, vous devez basculer au réel dès la première année de location en Jeanbrun. C'est une démarche simple : il suffit de déposer la déclaration 2044 au lieu de la déclaration 2042 simplifiée.
La 2044 : une annexe de la 2042
La déclaration 2044 est une annexe à la déclaration de revenus 2042. Le résultat calculé sur la 2044 (bénéfice ou déficit foncier) est reporté automatiquement sur la 2042, aux lignes 4BA, 4BB ou 4BC.
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Les sections de la 2044 à remplir pour le Jeanbrun
Section 1 — Revenus fonciers bruts (ligne 211)
Inscrivez les loyers effectivement encaissés sur l'année civile. Ce sont les sommes réellement perçues, pas les loyers théoriques.
Quelques précisions importantes :
- Si vous avez mis le bien en location en cours d'année (achat en mars, première location en juin par exemple), ne déclarez que les loyers perçus depuis la date de location : 7 mois de loyers dans cet exemple.
- Le dépôt de garantie ne s'inscrit pas ligne 211, sauf s'il est définitivement conservé (impayés, dégradations).
- Les charges récupérées sur le locataire (provision sur charges de copropriété) s'inscrivent ligne 211 mais sont compensées par les charges récupérables ligne 230.
Section 2 — Charges déductibles (lignes 220 à 227)
| Ligne | Libellé | Ce qu'on y inscrit | |---|---|---| | 221 | Frais de gestion | Forfait 20 €/local ou frais réels d'agence | | 222 | Primes d'assurance | PNO, garantie loyers impayés, assurance emprunteur | | 223 | Travaux | Réparations et entretien (ancien rénové : travaux courants) | | 224 | Taxe foncière | Montant de l'avis (hors ordures ménagères) | | 225 | Charges de copropriété | Part non récupérable sur le locataire | | 227 | Intérêts d'emprunt | Intérêts + frais de dossier + assurance de prêt |
Point important sur les intérêts d'emprunt (ligne 227) : ils ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Si votre déficit foncier provient uniquement des intérêts d'emprunt, il n'est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En revanche, si le déficit provient de l'amortissement Jeanbrun ou des travaux, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
Section 3 — Amortissement Jeanbrun
L'amortissement vient en déduction supplémentaire des revenus fonciers, après les charges classiques. Son calcul :
La ligne exacte d'imputation de l'amortissement Jeanbrun sur le formulaire 2044 sera précisée par l'administration fiscale dans la notice mise à jour pour les revenus 2026. Consultez la notice 2044 dès sa publication.
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Exemple chiffré complet — T2 neuf 250 000 € en zone A
Voici le cas d'un T2 neuf de 55 m² acquis 250 000 € en zone A, loué au niveau social (plafond ~750 €/mois). Investisseur en TMI 30 %.
| Ligne | Libellé | Montant | |---|---|---| | 211 | Loyers bruts (750 € × 12) | 9 000 € | | 221 | Frais de gestion | 20 € | | 222 | Assurance PNO + GLI | 520 € | | 224 | Taxe foncière | 1 200 € | | 225 | Charges copro non récupérables | 960 € | | 227 | Intérêts d'emprunt an 1 | 7 600 € | | — | Total charges | 10 300 € | | — | Amortissement (200 000 × 4,5 %) | 9 000 € | | — | Résultat foncier | 9 000 − 10 300 − 9 000 = −10 300 € |
Ce déficit de 10 300 € est intégralement imputable sur le revenu global (inférieur au plafond de 10 700 €).
Économie d'impôt TMI 30 % :
- Sur IR : 10 300 × 30 % = 3 090 €
- Sur PS (17,2 %) : imputation sur revenus fonciers → économie réelle selon la situation globale
Le report sur la déclaration 2042
Une fois la 2044 remplie, le résultat foncier se reporte sur la déclaration principale 2042 :
| Ligne | Quand l'utiliser | |---|---| | 4BA | Bénéfice foncier (résultat positif) → imposé au barème + PS | | 4BB | Déficit foncier imputable sur revenu global (max 10 700 €) | | 4BC | Déficit reportable sur revenus fonciers futurs (excédent > 10 700 €) |
La première année Jeanbrun, vous serez presque toujours en situation de déficit foncier → remplissez la ligne 4BB. Si le déficit dépasse 10 700 €, le surplus va en 4BC.
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Subtilité — L'ordre d'imputation des charges
L'administration fiscale impose un ordre précis pour imputer les charges sur les revenus fonciers :
Cet ordre n'est pas neutre : si le déficit final provient pour partie des intérêts, seule la fraction excédant ces intérêts est imputable sur le revenu global. En pratique, avec des intérêts élevés en début de crédit, une partie du déficit est souvent issue des intérêts — et donc reportable sur revenus fonciers uniquement.
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Les pièces justificatives à conserver
Vous n'avez pas à joindre ces pièces à votre déclaration, mais vous devez les conserver pendant au moins 3 ans après la fin de l'engagement, en cas de contrôle fiscal :
- Acte authentique d'acquisition
- Convention avec l'organisme agréé (ou engagement déclaratif pour le neuf)
- Bail signé et état des lieux d'entrée
- Avis de taxe foncière
- Tableau d'amortissement bancaire (pour les intérêts)
- Factures de travaux (si bien ancien)
- DPE avant et après travaux
- Justificatifs de ressources du locataire
- Attestation de surface habitable
Ce qui change en 2026 : surveiller les mises à jour
Le dispositif Jeanbrun étant entré en vigueur le 21 février 2026, les formulaires et notices fiscales pour les revenus 2026 (à déclarer au printemps 2027) intégreront les lignes spécifiques à l'amortissement. D'ici là, suivez les publications officielles sur impots.gouv.fr.
→ Calculez votre amortissement et déficit foncier avant de déclarer → Comprendre le mécanisme du dispositif Jeanbrun → Consulter les conditions d'éligibilité complètes → Guide sur le déficit foncier Jeanbrun
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
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