Loi Jeanbrun à Roubaix :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Roubaix avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 314 €
Économie/an (TMI 41%)
0 €
Pourquoi investir à Roubaix avec la loi Jeanbrun ?
Avec 82 000 habitants et une position en zone B1, Roubaix est une métropole du Nord offrant une demande locative forte (65.4% de locataires, vacance à 10.4%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 314 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 10.4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Roubaix.
Le marché immobilier à Roubaix
Contexte local
Roubaix est l'une des principales agglomérations du Nord. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Roubaix est tendu. 65.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (10.4%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 314 €/m².
Spécificités de Roubaix
Pour un T3 de 62 m² à Roubaix, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 880 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 314 €
Part de locataires
65.4 %
Vacance locative
10.4 %
Transactions (5 ans)
179
Rendement brut estimé
10,4 %
Tension locative
7/10
Roubaix face aux autres villes du Nord
À 1 314 €/m², Roubaix se classe 32ᵉ ville la plus chère du Nord (sur 38 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 10.4 %, elle se place 8ᵉ sur 37 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Roubaix — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Roubaix, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Roubaix — T3
Exemple concret : T3, prix 80 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Roubaix — Niveau social
Prix acquisition
80 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
2 880 €
Déficit imputable
0 €
Économie TMI 30 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
0 €/an
≈ 0 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Roubaix, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Roubaix ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Roubaix.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Roubaix ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Roubaix ? La demande locative
Roubaix affiche des prix parmi les plus bas de France (loyer moyen ~9,5 €/m²/mois pour un prix d'achat moyen autour de 1 650 à 1 900 €/m²), ce qui soutient des rendements bruts élevés. Le marché est tendu côté acheteurs (environ 11 % de demande en plus que d'offre) et la demande locative profite de la proximité immédiate de Lille, 2e pôle étudiant de France avec plus de 100 000 étudiants dans la métropole.
Proximité de Lille via le métro ligne 2
La ligne 2 du métro relie le centre de Roubaix (Grand-Place, Eurotéléport, Gare Jean-Lebas) à Lille en une quinzaine de minutes, avec des prix immobiliers jusqu'à 30 % inférieurs à ceux de Lille intra-muros.
Capitale française du e-commerce
Roubaix concentre OVHcloud, Showroomprivé, Cdiscount, Auchan et Decathlon Digital. Le hub Blanchemaille (ex-siège La Redoute, ~47 000 m² animés par EuraTechnologies) accueille déjà des dizaines de start-up et plus de 400 emplois liés au numérique.
Pôle d'enseignement supérieur
L'ENSAIT (école d'ingénieurs textile), des antennes de l'Université de Lille et plusieurs écoles supérieures alimentent une demande continue de petites surfaces, renforcée par les campus voisins de la métropole lilloise.
Reconversion textile et tertiaire
L'ancien tissu industriel textile (La Redoute, Blanchemaille, l'Union à la frontière de Tourcoing) est reconverti en bureaux, tiers-lieux et logements, créant un bassin d'emplois tertiaires qui soutient la demande de location longue durée.
Renouvellement urbain (NPNRU / ANRU)
Plusieurs quartiers (Épeule, Le Pile, Alma, Cul-de-Four) bénéficient de programmes de rénovation lourds qui requalifient le bâti et améliorent l'attractivité locative, avec un fort différentiel de qualité d'un secteur à l'autre.
Investir à Roubaix selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 400 – 580 €/mois | ~7 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 550 – 750 €/mois | ~6,5 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 700 – 900 €/mois | ~6 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 850 – 1 150 €/mois | ~5,5 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Roubaix ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Barbieux - Vauban
Quartier le plus prisé de Roubaix, organisé autour du parc de Barbieux et bordé de belles maisons bourgeoises. On y trouve la plus faible vacance et les locataires les plus solvables : cadres, familles et profs. Les appartements s'y négocient autour de 2 150 à 2 250 €/m², soit 18 % au-dessus de la moyenne communale.
Familles, cadres, professions libéralesCentre - Grand-Place
Cœur historique et commerçant de Roubaix, desservi par le métro ligne 2 (stations Grand-Place et Roubaix-Charles de Gaulle) à 15 minutes du centre de Lille. Concentre commerces, bureaux et programmes neufs. Prix appartement autour de 1 685 €/m², avec une demande locative soutenue par les actifs et les étudiants.
Jeunes actifs, étudiants, primo-locatairesAlma - Gare
Quartier proche de la gare de Roubaix et de la station Eurotéléport (ligne 2), en pleine transformation via le programme de renouvellement urbain. Très accessible vers Lille, il attire une demande locative d'étudiants et de jeunes actifs. Prix appartement autour de 1 950 €/m², avec de forts écarts selon l'état du bien (1 200 à 3 000 €/m²).
Étudiants, jeunes actifs, salariés du tertiaireÉpeule - Trichon
Quartier populaire de l'ouest roubaisien, inscrit au programme NPNRU et marqué par un habitat textile à rénover. Prix d'entrée parmi les plus bas (~1 490 €/m²), ce qui en fait un secteur à fort rendement brut mais à sélectionner avec soin selon l'adresse et la qualité du bien. Demande locative de petites surfaces.
Étudiants, ménages modestes, investisseurs locatifsHauts-Champs - Nouveau Roubaix
Secteur résidentiel du sud de la commune, plus aéré, mêlant logement social et maisons individuelles. Prix appartement autour de 1 850 à 1 950 €/m². Demande portée par les familles cherchant de plus grandes surfaces à prix accessible, avec une vacance plus contenue qu'à l'ouest de la ville.
Familles, locataires longue duréeLe Pile
Quartier le plus abordable de Roubaix (~1 170 €/m²), dense et issu de l'habitat ouvrier textile, en cours de rénovation lourde via l'ANRU. Les rendements bruts affichés y sont les plus élevés de la ville, mais la vacance et la qualité du bâti imposent la plus grande prudence : sélection rigoureuse de l'adresse et du logement indispensable.
Investisseurs avertis, locataires modestesOù se situe Roubaix ?
Roubaix (59), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Hauts-de-France.
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Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Roubaix
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Roubaix.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Nord.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.