Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Perpignan :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Perpignan avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

1 244 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Perpignan avec la loi Jeanbrun ?

Avec 129 000 habitants et une position en zone B1, Perpignan est une métropole du Pyrénées-Orientales offrant une demande locative correcte (57.3% de locataires, vacance à 16.1%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 244 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 11%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Perpignan.

Le marché immobilier à Perpignan

Contexte local

Perpignan est l'une des principales agglomérations du Pyrénées-Orientales. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Perpignan est actif. 57.3% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (16.1%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 244 €/m².

Spécificités de Perpignan

Pour un T3 de 62 m² à Perpignan, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 2 700 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 244 €

Part de locataires

57.3 %

Vacance locative

16.1 %

Transactions (5 ans)

1 537

Rendement brut estimé

11 %

Tension locative

5/10

Perpignan face aux autres villes du Pyrénées-Orientales

À 1 244 €/m², Perpignan se classe 22ᵉ ville la plus chère du Pyrénées-Orientales (sur 24 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 11 %, elle se place 3ᵉ sur 24 pour la rentabilité locative.

Investir à Canet-en-RoussillonComparer toutes les villes du Pyrénées-Orientales

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Perpignan — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Perpignan, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Perpignan — T3

Exemple concret : T3, prix 75 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Perpignan — Niveau social

Prix acquisition

75 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

2 700 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Perpignan, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Perpignan ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Perpignan.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Perpignan ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Perpignan ? La demande locative

Avec près de 57 % de locataires parmi les ménages, Perpignan dispose d'un socle de demande locative structurellement élevé. Les prix d'achat modérés (autour de 1 700 €/m² pour l'appartement) face à des loyers de l'ordre de 10 à 11 €/m² génèrent des rendements bruts attractifs, à pondérer par une vacance plus marquée dans certains secteurs du centre ancien.

Pôle universitaire

L'Université de Perpignan Via Domitia accueille environ 9 500 étudiants (dont 1 600 internationaux) répartis sur 4 UFR, une école d'ingénieurs et plusieurs instituts, soutenant la demande de petites surfaces.

Bassin d'emploi santé

Le Centre Hospitalier de Perpignan est le 1er employeur des Pyrénées-Orientales avec plus de 3 500 agents, support du Groupement Hospitalier de Territoire départemental.

Logistique Saint-Charles International

Premier centre européen de négoce et de logistique de fruits et légumes frais : près de 80 hectares, plus de 150 entreprises et plus de 2 500 emplois directs, alimentant une demande locative d'actifs.

Économie commerciale et touristique

Capitale catalane proche de la Méditerranée et de l'Espagne, Perpignan s'appuie sur le commerce, la grande distribution, le tourisme et l'agroalimentaire, qui structurent l'emploi local et la demande de logements.

Investir à Perpignan selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1380 – 480 €/mois~7 %Étudiants, jeunes actifs
T2480 – 620 €/mois~6,5 %Jeunes actifs, couples, salariés en mobilité
T3600 – 780 €/mois~6 %Couples, petites familles
T4 et +780 – 1 050 €/mois~5,5 %Familles

Dans quels quartiers investir à Perpignan ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre historique (Saint-Jacques, La Réal, Saint-Mathieu)

≈ 1 570 €/m²Rendement ~7 %

Cœur médiéval catalan autour du Castillet et de la cathédrale, avec un parc ancien à rénover et des prix bas, autour de 1 570 €/m² pour l'appartement. Forte proportion de locataires et présence de logements vétustes : les rendements affichés y sont élevés mais la vacance et la rénovation doivent être anticipées.

Petits budgets, jeunes actifs, investisseurs en rénovation

Le Vernet (Haut et Moyen Vernet)

≈ 1 750 €/m²Rendement ~6,5 %

Grand secteur résidentiel au nord du centre, mêlant immeubles des années 1960-1980 et pavillons, avec un prix appartement autour de 1 750 €/m². Quartier familial bien desservi, demande locative stable portée par les actifs et les ménages modestes.

Familles, jeunes actifs, salariés du secteur santé

Saint-Assiscle

≈ 1 735 €/m²Rendement ~6,5 %

Quartier de la gare et de la zone TGV / Porte d'Espagne, à dominante d'appartements (plus de 3 100 logements collectifs), avec un prix appartement autour de 1 735 €/m². Bonne accessibilité (gare, axes vers l'Espagne) et demande soutenue de jeunes actifs et de salariés en mobilité.

Jeunes actifs, salariés en mobilité, étudiants

Moulin à Vent

≈ 1 740 €/m²Rendement ~6 %

Quartier résidentiel du sud-ouest construit en grande partie dans les années 1970, mêlant collectif et maisons, avec un prix appartement autour de 1 740 €/m². Proche de l'université et des zones commerciales, il attire familles et étudiants en quête de loyers modérés.

Familles, étudiants, employés

Mailloles

≈ 2 100 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier résidentiel recherché du sud de la ville, plus côté que la moyenne avec un prix appartement autour de 2 100 €/m². Habitat de qualité, proximité des équipements et de l'université : demande locative régulière de cadres et de familles, vacance faible.

Cadres, familles, professions libérales

Université / Campus

≈ 1 800 €/m²Rendement ~6,5 %

Secteur sud autour du campus de l'Université de Perpignan Via Domitia (environ 9 500 étudiants), à proximité de Moulin à Vent et de Mailloles. Demande locative étudiante forte et régulière sur les petites surfaces, prix appartement autour de 1 800 €/m².

Étudiants, jeunes chercheurs, personnel universitaire

Où se situe Perpignan ?

Perpignan (66), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Occitanie.

Simulez votre projet à Perpignan

Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

Accéder au simulateur

Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Perpignan

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Perpignan.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Pyrénées-Orientales.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.