Loi Jeanbrun à Nîmes :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Nîmes avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
1 503 €
Économie/an (TMI 41%)
269 €
Pourquoi investir à Nîmes avec la loi Jeanbrun ?
Avec 155 000 habitants et une position en zone B1, Nîmes est une métropole du Gard offrant une demande locative forte (58.7% de locataires, vacance à 9.3%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 503 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 9.1%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Nîmes.
Le marché immobilier à Nîmes
Contexte local
Nîmes est l'une des principales agglomérations du Gard. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Nîmes est tendu. 58.7% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (9.3%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 1 503 €/m².
Spécificités de Nîmes
Pour un T3 de 62 m² à Nîmes, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 420 €, générant un déficit foncier imputable de 656 €/an, soit une économie d'impôt de 269 €/an pour un investisseur en TMI 41% (2 421 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
1 503 €
Part de locataires
58.7 %
Vacance locative
9.3 %
Transactions (5 ans)
1 845
Rendement brut estimé
9,1 %
Tension locative
7/10
Nîmes face aux autres villes du Gard
À 1 503 €/m², Nîmes se classe 13ᵉ ville la plus chère du Gard (sur 23 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 9.1 %, elle se place 9ᵉ sur 21 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Nîmes — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Nîmes, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Nîmes — T3
Exemple concret : T3, prix 95 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Nîmes — Niveau social
Prix acquisition
95 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
3 420 €
Déficit imputable
656 €
Économie TMI 30 %
197 €/an
≈ 1 773 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
269 €/an
≈ 2 421 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
295 €/an
≈ 2 655 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Nîmes, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Nîmes ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Nîmes.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Nîmes ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Nîmes ? La demande locative
Nîmes combine un marché abordable et une demande locative soutenue, portée par sa population étudiante et son attractivité régionale. La vacance locative médiane n'était que de 21 jours sur l'agglomération en 2024, signe d'une absorption rapide des biens.
Ville étudiante en croissance
Plus de 10 000 étudiants à Nîmes (Unîmes), soit environ 14 % de la population ; les 15-29 ans représentent près de 21 % des habitants.
Forte proportion de locataires
Environ 49 % des résidences principales sont occupées par des locataires, garantissant un vivier de demande stable.
Zone tendue depuis 2023
Nîmes est classée en zone tendue depuis le 25 août 2023, confirmant le déséquilibre entre offre et demande de logements.
Prix d'entrée accessibles
Avec un prix moyen des appartements d'environ 2 161 €/m², les loyers de 12 à 13 €/m² génèrent des rendements bruts moyens proches de 6,5 %.
Connexion TGV et axe Montpellier-Marseille
La gare centre et la desserte TGV renforcent la demande de pendulaires travaillant à Montpellier (30 min) ou Marseille (1 h).
Investir à Nîmes selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 440 à 500 €/mois | ~6,7 % | Étudiants (plus de 10 000 à Nîmes) et jeunes actifs, forte rotation |
| T2 | 520 à 570 €/mois | ~5,7 % | Jeunes couples, actifs en mobilité, colocation |
| T3 | 640 à 700 €/mois | ~5 % | Petites familles, couples avec enfant |
| T4 et + | 800 à 1 000 €/mois | ~4,5 % | Familles, locataires stables longue durée |
Dans quels quartiers investir à Nîmes ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-Ville / Écusson
Cœur historique de Nîmes avec ses immeubles anciens, ses commerces et sa proximité des Arènes et de la Maison Carrée. Forte demande locative étudiante et jeunes actifs grâce à la marche à pied et aux transports.
Étudiants, jeunes actifs, investisseurs en meubléArènes
Quartier prisé et patrimonial autour de l'amphithéâtre romain, parmi les plus recherchés de la ville. Les biens y conservent une bonne valeur et une location rapide.
Cadres, résidences principales, locatif haut de gammeCamplanier
Quartier résidentiel calme et verdoyant sur les hauteurs, très demandé par les familles. L'un des secteurs les plus cotés de Nîmes avec un parc de maisons et d'appartements de standing.
Familles, accédants aisésCapouchiné / Mont Duplan
Quartier intermédiaire proche du centre et de la gare, mêlant petits collectifs et maisons de ville. Bon compromis entre prix d'achat raisonnable et demande locative soutenue.
Jeunes actifs, primo-investisseursGare / Feuchères
Secteur dynamisé par la gare centre et l'arrivée du TGV, recherché pour les déplacements vers Montpellier et Marseille. Demande locative régulière de jeunes actifs et de pendulaires.
Pendulaires, jeunes actifs, locatif meubléChemin Bas d'Avignon / Pissevin
Quartiers populaires de l'ouest et de l'est nîmois aux prix les plus accessibles de la ville. Rendements bruts élevés mais profil de risque locatif plus marqué.
Investisseurs rendement, locatif nuOù se situe Nîmes ?
Nîmes (30), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Occitanie.
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Nîmes
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Nîmes.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Gard.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.