Jeanbrun
Zone B1 — Loi Jeanbrun

Loi Jeanbrun à Montauban :
plafonds, simulation et guide 2026

Investir à Montauban avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.

Zone fiscale

Zone B1

Prix au m²

1 334 €

Économie/an (TMI 41%)

0 €

Pourquoi investir à Montauban avec la loi Jeanbrun ?

Avec 62 000 habitants et une position en zone B1, Montauban est une métropole du Tarn-et-Garonne offrant une demande locative correcte (44.4% de locataires, vacance à 11.1%). Les prix immobiliers accessibles (environ 1 334 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 10.2%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Montauban.

Le marché immobilier à Montauban

Contexte local

Montauban est l'une des principales agglomérations du Tarn-et-Garonne. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.

Marché locatif

Le marché locatif de Montauban est actif. 44.4% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (11.1%) est légèrement élevé. Le prix médian des appartements s'établit à 1 334 €/m².

Spécificités de Montauban

Pour un T3 de 62 m² à Montauban, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 3 060 €, générant un déficit foncier imputable de 0 €/an, soit une économie d'impôt de 0 €/an pour un investisseur en TMI 41% (0 € sur 9 ans)..

Prix médian m² appart.

1 334 €

Part de locataires

44.4 %

Vacance locative

11.1 %

Transactions (5 ans)

484

Rendement brut estimé

10,2 %

Tension locative

6/10

Montauban face aux autres villes du Tarn-et-Garonne

À 1 334 €/m², Montauban se classe 2ᵉ ville la plus chère du Tarn-et-Garonne (sur 8 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 10.2 %, elle se place 6ᵉ sur 7 pour la rentabilité locative.

Investir à CastelsarrasinComparer toutes les villes du Tarn-et-Garonne

Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Montauban — Zone B1

Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².

Intermédiaire

−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an

Plafond €/m²/mois

11.31 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

706 €/mois

Social

−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an

Plafond €/m²/mois

9.05 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

565 €/mois

Très social

−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an

Plafond €/m²/mois

6.22 €

Pour 62 m² (coeff. 1.006)

388 €/mois

Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface

Plafonds de ressources des locataires — Zone B1

Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Montauban, selon la composition du foyer locataire.

Composition du foyerIntermédiaireSocialTrès social
Personne seule35 435 €28 049 €20 107 €
Couple47 321 €37 447 €26 851 €
1 personne à charge56 905 €45 029 €32 289 €
2 personnes à charge68 699 €54 368 €38 988 €
3 personnes à charge80 816 €63 957 €45 869 €
4 personnes à charge91 078 €72 072 €51 686 €
Par personne supp.10 161 €8 041 €5 767 €

Simulation loi Jeanbrun à Montauban — T3

Exemple concret : T3, prix 85 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.

T3 à Montauban — Niveau social

Prix acquisition

85 000 €

Loyer mensuel max

565 €

Amort. annuel

3 060 €

Déficit imputable

0 €

Économie TMI 30 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 41 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Économie TMI 45 %

0 €/an

≈ 0 € sur 9 ans

Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Montauban, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.

Neuf ou ancien rénové à Montauban ?

Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.

Investir dans le neuf

  • Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
  • Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
  • Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.

Investir dans l'ancien rénové

  • Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
  • Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
  • Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Montauban.

Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Montauban ?

DispositifPrincipeStatut 2026
Loi JeanbrunAmortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans.En vigueur (2026-2028)
PinelRéduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné).Terminé fin 2024
LMNPLocation meublée, amortissement du bien (BIC).En vigueur
Comparatif Pinel vs Jeanbrun Comparatif Jeanbrun vs LMNP

Qui loue à Montauban ? La demande locative

Montauban (~62 000 habitants, zone B1) bénéficie d'une tension locative soutenue, alimentée par la périurbanisation toulousaine et un parc de petites surfaces recherché. Les loyers s'établissent autour de 16 €/m² pour un studio, 13 €/m² pour un T2 et 10 €/m² pour un T3, pour des prix d'achat modérés (~1 900 à 2 300 €/m²), ce qui dégage des rendements bruts de l'ordre de 5 à 7 %. La demande la plus forte porte sur les biens rénovés et bien situés, notamment près de la gare et du centre.

Effet Toulouse et périurbanisation

Montauban est à ~20 min de Toulouse en TER (cadence de 30 à 45 min). De nombreux actifs toulousains s'y installent pour des prix immobiliers deux à trois fois inférieurs, un mouvement amplifié par le télétravail qui constitue le principal moteur de la demande locative.

Pôle d'enseignement supérieur

Plus de 2 200 étudiants à Montauban, répartis entre l'IUT, l'antenne de l'Université Toulouse – Jean Jaurès (UT2J), l'ISCID et plusieurs établissements, alimentant une demande continue de studios et T2.

Bassin d'emploi diversifié

Le bassin d'emploi de Montauban compte ~171 660 habitants et ~77 180 actifs, avec une croissance d'environ 400 actifs par an. Économie diversifiée : agroalimentaire, logistique et transport, équipements électriques, meuble, aéronautique et commerce.

Gare et hub logistique

La gare de Montauban-Ville-Bourbon assure les liaisons TER quotidiennes vers Toulouse et Bordeaux. La zone Grand Sud Logistique, projet majeur du territoire, renforce l'attractivité économique et la demande de logements pour les actifs.

Investir à Montauban selon la typologie de bien

Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.

Type de bienLoyer indicatifRendement brutLocataire cible
Studio / T1350 – 480 €/mois~7 %Étudiants (IUT, UT2J), jeunes actifs
T2470 – 620 €/mois~6 %Jeunes actifs, couples, pendulaires vers Toulouse
T3600 – 780 €/mois~5,5 %Couples, petites familles
T4 et +750 – 1 000 €/mois~5 %Familles, actifs en CDI

Dans quels quartiers investir à Montauban ?

Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.

Centre historique

≈ 2 200 €/m²Rendement ~6 %

Cœur ancien de la ville rose du Sud-Ouest, avec ses immeubles en brique autour de la place Nationale. Très recherché pour la location de petites surfaces auprès des étudiants et jeunes actifs, avec une offre de T1/T2 souvent rénovés. Prix au m² appartement autour de 1 950 à 2 300 €/m², avec des écarts marqués selon l'état du bien.

Étudiants, jeunes actifs, primo-locataires

Villebourbon

≈ 2 000 €/m²Rendement ~6,5 %

Quartier de gare, sur la rive gauche du Tarn, en pleine reconquête urbaine et apprécié pour son bon rapport qualité-prix. Sa proximité immédiate avec la gare (TER vers Toulouse en ~20 min) en fait un secteur stratégique pour les actifs pendulaires. Prix appartement autour de 1 930 à 2 200 €/m², parmi les plus accessibles de la ville.

Actifs pendulaires vers Toulouse, jeunes couples

Sapiac

≈ 2 100 €/m²Rendement ~5,5 %

Quartier résidentiel proche du centre, mêlant maisons de ville et petits collectifs, prisé des familles et des actifs. Marché stable avec un prix au m² appartement d'environ 2 060 à 2 100 €/m². Demande locative régulière sur les T2 et T3, soutenue par la proximité des services et du centre-ville.

Familles, jeunes actifs, couples

Saint-Martial – Le Fau

≈ 2 200 €/m²Rendement ~5 %

Secteur résidentiel apprécié, parmi les mieux cotés de Montauban, avec un habitat pavillonnaire et de petits programmes récents. Prix au m² appartement autour de 2 200 €/m², le haut de la fourchette montalbanaise. Locataires plutôt familiaux et actifs en CDI recherchant des T3/T4 au calme.

Familles, cadres, actifs stables

Bas-Pays

≈ 2 090 €/m²Rendement ~6 %

Quartier en bord de Tarn proche du centre, mêlant ancien rénové et résidentiel. Prix appartement autour de 2 090 €/m². Le secteur attire des locataires variés, des étudiants aux familles, grâce à sa position intermédiaire entre le centre historique et les zones plus résidentielles.

Étudiants, jeunes actifs, familles

Villenouvelle

≈ 1 950 €/m²Rendement ~6,5 %

Faubourg populaire et commerçant prolongeant le centre historique, en mutation progressive. Tissu d'immeubles anciens en brique offrant des prix d'entrée parmi les plus bas de Montauban, autour de 1 900 à 2 000 €/m². Forte présence de petites surfaces louées à des étudiants et jeunes actifs, avec des rendements supérieurs à la moyenne.

Étudiants, jeunes actifs, budgets serrés

Où se situe Montauban ?

Montauban (82), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Occitanie.

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Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.

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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Montauban

Méthodologie & sources

  • Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Montauban.
  • Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
  • Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
  • Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Tarn-et-Garonne.

Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.