Loi Jeanbrun à Amiens :
plafonds, simulation et guide 2026
Investir à Amiens avec la loi Jeanbrun (dispositif Jeanbrun) : plafonds de loyers, simulation d'amortissement et d'économie d'impôt en 2026.
Zone fiscale
Zone B1
Prix au m²
2 124 €
Économie/an (TMI 41%)
1 356 €
Pourquoi investir à Amiens avec la loi Jeanbrun ?
Avec 149 000 habitants et une position en zone B1, Amiens est une métropole du Somme offrant une demande locative forte (66.6% de locataires, vacance à 9.1%). Les prix immobiliers accessibles (environ 2 124 €/m²) permettent un rendement brut estimé de 6.4%. Le dispositif Jeanbrun, avec un amortissement de 4.5%/an en niveau social, optimise significativement la fiscalité d'un investissement locatif à Amiens.
Le marché immobilier à Amiens
Contexte local
Amiens est l'une des principales agglomérations du Somme. Sa position en zone B1 reflète la pression immobilière locale. Le marché locatif y est structuré par une demande soutenue de la part d'actifs, d'étudiants et de jeunes ménages. La diversité économique de la ville (emploi, services, commerces) soutient la demande sur le long terme.
Marché locatif
Le marché locatif de Amiens est tendu. 66.6% des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de vacance (9.1%) est dans la norme nationale. Le prix médian des appartements s'établit à 2 124 €/m².
Spécificités de Amiens
Pour un T3 de 62 m² à Amiens, le loyer mensuel maximum en niveau social est de 565 €. L'amortissement annuel estimé s'élève à 4 680 €, générant un déficit foncier imputable de 3 308 €/an, soit une économie d'impôt de 1 356 €/an pour un investisseur en TMI 41% (12 204 € sur 9 ans)..
Prix médian m² appart.
2 124 €
Part de locataires
66.6 %
Vacance locative
9.1 %
Transactions (5 ans)
648
Rendement brut estimé
6,4 %
Tension locative
7/10
Amiens face aux autres villes du Somme
À 2 124 €/m², Amiens se classe 5ᵉ ville la plus chère du Somme (sur 11 communes documentées). Avec un rendement brut estimé de 6.4 %, elle se place 7ᵉ sur 11 pour la rentabilité locative.
Plafonds de loyers loi Jeanbrun à Amiens — Zone B1
Plafonds applicables en 2026. Loyers calculés pour un logement de 62 m².
Intermédiaire
−15 % du marché · Amort. 3,5 %/an
Plafond €/m²/mois
11.31 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
706 €/mois
Social
−30 % du marché · Amort. 4,5 %/an
Plafond €/m²/mois
9.05 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
565 €/mois
Très social
−45 % du marché · Amort. 5,5 %/an
Plafond €/m²/mois
6.22 €
Pour 62 m² (coeff. 1.006)
388 €/mois
Formule : Plafond €/m² × min(0,7 + 19/surface, 1,2) × surface
Plafonds de ressources des locataires — Zone B1
Revenu fiscal de référence (N-2) à ne pas dépasser pour louer en Jeanbrun à Amiens, selon la composition du foyer locataire.
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 35 435 € | 28 049 € | 20 107 € |
| Couple | 47 321 € | 37 447 € | 26 851 € |
| 1 personne à charge | 56 905 € | 45 029 € | 32 289 € |
| 2 personnes à charge | 68 699 € | 54 368 € | 38 988 € |
| 3 personnes à charge | 80 816 € | 63 957 € | 45 869 € |
| 4 personnes à charge | 91 078 € | 72 072 € | 51 686 € |
| Par personne supp. | 10 161 € | 8 041 € | 5 767 € |
Simulation loi Jeanbrun à Amiens — T3
Exemple concret : T3, prix 130 000 €, niveau social (−30 %). Données indicatives.
T3 à Amiens — Niveau social
Prix acquisition
130 000 €
Loyer mensuel max
565 €
Amort. annuel
4 680 €
Déficit imputable
3 308 €
Économie TMI 30 %
992 €/an
≈ 8 928 € sur 9 ans
Économie TMI 41 %
1 356 €/an
≈ 12 204 € sur 9 ans
Économie TMI 45 %
1 489 €/an
≈ 13 401 € sur 9 ans
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à Amiens, le niveau social (−30 %) maximise l'amortissement déductible tout en gardant un loyer attractif. Simulez votre cas réel pour ajuster selon votre tranche d'imposition.
Neuf ou ancien rénové à Amiens ?
Les deux sont éligibles à la loi Jeanbrun. Le choix dépend de votre objectif (rendement vs simplicité) et de votre tranche d'imposition.
Investir dans le neuf
- Amortissement maximal (jusqu'à 5,5 %/an) sur une base amortissable élevée.
- Aucuns travaux, normes RE2020 (DPE A/B d'office), frais de notaire réduits (~2-3 %).
- Éligible en VEFA, acquisition jusqu'au 31 décembre 2028.
Investir dans l'ancien rénové
- Travaux ≥ 30 % du coût de l'opération + atteinte d'un DPE A ou B.
- Déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 €) cumulable + MaPrimeRénov'.
- Ticket d'entrée plus bas et meilleur rendement, souvent en centre-ville de Amiens.
Loi Jeanbrun ou autre dispositif à Amiens ?
| Dispositif | Principe | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement du bien déduit des revenus fonciers, location nue plafonnée 9 ans. | En vigueur (2026-2028) |
| Pinel | Réduction d'impôt forfaitaire (neuf, zoné). | Terminé fin 2024 |
| LMNP | Location meublée, amortissement du bien (BIC). | En vigueur |
Qui loue à Amiens ? La demande locative
Classée en zone B1, Amiens présente une tension locative marquée : la demande de logements a progressé d'environ 32 % sur les derniers mois quand l'offre reculait d'environ 14 %. La ville compte près de 67 % de locataires et une population jeune (âge médian ~33 ans, près de 30 % de 15-29 ans), ce qui soutient durablement la demande sur les petites surfaces.
Pôle universitaire UPJV
L'Université de Picardie Jules Verne accueille environ 32 000 étudiants par an, dont près de 31 500 sur l'agglomération amiénoise, répartis entre 12 UFR, 7 instituts et une école d'ingénieurs. La demande de studios, T1 et colocations meublées y est très forte.
Bassin d'emploi tertiaire et santé
Les trois premiers employeurs (CHU Amiens-Picardie, Amiens Métropole, Département de la Somme) totalisent plus de 15 000 emplois. Le CHU est le 1er employeur du sud des Hauts-de-France ; l'industrie pèse environ 13 400 emplois, dont l'usine Procter & Gamble (5e employeur local, plus de 1 100 salariés).
Transports et accessibilité
La gare d'Amiens (TER Hauts-de-France, liaisons Paris et Lille), la ligne BHNS Nemo et le réseau de bus Ametis structurent les déplacements. La proximité d'un arrêt BHNS ou de la gare valorise les biens locatifs.
Marché accessible et liquide
Avec un prix moyen d'appartement autour de 2 430 à 2 530 €/m² et un loyer moyen d'environ 12,8 €/m²/mois, Amiens affiche un rendement brut moyen proche de 5,8 %, supérieur à de nombreuses métropoles, avec un nombre d'acheteurs supérieur d'environ 11 % à celui des biens en vente.
Investir à Amiens selon la typologie de bien
Loyers indicatifs et rendement brut estimé par type de logement, et profil de locataire cible.
| Type de bien | Loyer indicatif | Rendement brut | Locataire cible |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 420 – 580 €/mois | ~6 % | Étudiants, jeunes actifs |
| T2 | 550 – 700 €/mois | ~5,5 % | Jeunes actifs, couples |
| T3 | 650 – 850 €/mois | ~5 % | Couples, petites familles |
| T4 et + | 850 – 1 200 €/mois | ~4,5 % | Familles |
Dans quels quartiers investir à Amiens ?
Les secteurs offrant les meilleures conditions locatives pour un investissement Jeanbrun.
Centre-ville
Cœur commerçant et administratif autour de la cathédrale et de la rue des Trois Cailloux, très demandé en location meublée. Le prix des appartements y tourne autour de 2 600 €/m² et les petites surfaces s'y louent vite. Bien desservi par le réseau Ametis et la ligne BHNS Nemo.
Étudiants, jeunes actifs, cadresSaint-Leu
Quartier historique des canaux, proche des facultés de l'UPJV et très prisé des étudiants pour son ambiance et ses bars. Les appartements s'y négocient autour de 2 950 à 3 180 €/m², au-dessus de la moyenne amiénoise. Forte rotation locative sur les studios et T1.
Étudiants, jeunes actifsHenriville
Quartier résidentiel bourgeois aux maisons de briques et immeubles de standing, le plus cher de la ville avec des appartements autour de 3 200 €/m². Locataires plutôt familiaux et cadres recherchant le calme à deux pas du centre. Tension locative soutenue mais rendement plus modéré du fait des prix.
Familles, cadresSaint-Acheul
Quartier résidentiel du sud-est, mêlant maisons individuelles et petits collectifs, apprécié pour sa proximité avec l'hortillonnage et le CHU. Prix d'achat plus accessibles, autour de 2 100 à 2 300 €/m², ce qui soutient des rendements intéressants. Demande portée par le personnel hospitalier et les familles.
Familles, personnel hospitalierSaint-Pierre
Quartier nord proche du parc Saint-Pierre et des bords de Somme, à dominante résidentielle et accessible avec des appartements autour de 2 100 €/m². Profil locatif mixte d'actifs et de familles. Rendements bruts parmi les plus élevés de la ville grâce à des prix d'entrée bas.
Jeunes actifs, famillesFaubourg de Hem
Faubourg sud-est résidentiel et calme, où les appartements s'échangent autour de 2 150 €/m², bien en dessous de la moyenne. Quartier populaire auprès des familles et des primo-locataires recherchant des loyers abordables. Le faible coût d'acquisition permet de viser des rendements bruts élevés.
Familles, primo-locatairesOù se situe Amiens ?
Amiens (80), zone B1 du dispositif Jeanbrun, en Hauts-de-France.
Simulez votre projet à Amiens
Calculez précisément votre amortissement, déficit foncier et économie d'impôt avec votre situation réelle.
Accéder au simulateurLe dispositif Jeanbrun
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Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Amiens
Méthodologie & sources
- Zonage & plafonds de loyers/ressources : barème officiel du dispositif Jeanbrun 2026 (loi de finances 2026), appliqué à la zone B1 de Amiens.
- Données de marché (prix au m², transactions, part de locataires, vacance) : sources immobilières publiques agrégées au niveau communal ; valeurs indicatives.
- Simulation : calcul d'amortissement et d'économie d'impôt sur la base d'un T3 de 62 m² au niveau social, à titre d'exemple. Votre situation réelle peut différer.
- Classements départementaux : calculés sur les communes documentées du Somme.
Page mise à jour pour le millésime 2026 · Données indicatives, ne constituent pas un conseil en investissement.