Louer en Jeanbrun : mode d'emploi complet pour le bailleur
Vous avez acquis un bien dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Voici le guide opérationnel pour réussir votre mise en location : plafonds de loyer, vérification du locataire, rédaction du bail, justificatifs à conserver et conduite à tenir en cas de contrôle fiscal.
Note : Ce guide est informatif. Les modalités exactes (pièces justificatives, mentions obligatoires du bail, plafonds de ressources) seront précisées par les décrets d'application et l'instruction fiscale. Consultez un professionnel pour valider votre dossier.
Les 5 étapes pour mettre votre bien Jeanbrun en location
Fixer le loyer
Calculer le loyer maximum selon la zone et le niveau (intermédiaire, social, très social)
Trouver un locataire éligible
Vérifier que le revenu fiscal de référence N-2 du candidat respecte les plafonds de ressources
Rédiger le bail conforme
Bail de location nue classique avec les mentions spécifiques au statut du bailleur privé
Collecter et archiver les justificatifs
Constituer un dossier complet dès le départ pour anticiper un éventuel contrôle fiscal
Déclarer l'amortissement
Reporter chaque année les montants sur la déclaration 2044 dans la case déficit foncier
Étape 1 : Fixer le loyer maximum
Le loyer pratiqué ne peut pas dépasser un plafond calculé selon la formule suivante, identique à celle utilisée pour le Pinel et les dispositifs Loc'Avantages :
Formule de calcul du loyer maximum
Loyer max = Plafond €/m² × coefficient × surface
Coefficient = min(0,7 + 19 / surface, 1,2)
Plafonds de loyer par zone (€/m², indicatifs)
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis | 14,03 | 10,82 | 7,71 |
| A | 10,55 | 8,14 | 5,80 |
| B1 | 8,55 | 6,60 | 4,70 |
| B2 | 7,41 | 5,72 | 4,07 |
| C | 6,93 | 5,35 | 3,81 |
Ces plafonds sont indicatifs et basés sur les barèmes Pinel/Loc'Avantages. Les plafonds définitifs seront confirmés par décret.
Exemple concret — T2 de 45 m² en zone A, niveau social
Coefficient = min(0,7 + 19 / 45, 1,2) = min(1,122, 1,2) = 1,122
Loyer max = 8,14 × 1,122 × 45 = 411 €/mois
Le loyer s'entend hors charges. Si vous récupérez des charges locatives en sus, le loyer hors charges doit seul respecter le plafond. Le loyer charges comprises peut donc légèrement dépasser le plafond d'une valeur correspondant aux charges récupérables réelles.
Pour calculer automatiquement votre loyer maximum selon votre commune et votre surface, utilisez notre calculateur de loyer interactif.
Étape 2 : Vérifier l'éligibilité du locataire
Les ressources du candidat locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par zone géographique et composition du foyer. La référence est le revenu fiscal de référence N-2 figurant sur l'avis d'imposition. Pour un bail signé en 2026, il s'agit de l'avis 2025 portant sur les revenus 2024.
Plafonds de ressources par zone (indicatifs, €/an)
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 155 € | 30 741 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 044 € |
| + 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 412 € |
| + 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 661 € |
| + 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 160 € |
| + 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 79 081 € |
| Personne supplémentaire | +14 603 € | +13 369 € | +9 782 € | +8 824 € |
Ces plafonds sont indicatifs. Les plafonds définitifs du dispositif Jeanbrun seront précisés par décret. Vérifiez les barèmes en vigueur au moment de la signature du bail.
Document de référence : l'avis d'imposition N-2 du locataire, à demander avant la signature du bail.
Couple non marié / non pacsé : chaque locataire est évalué individuellement, mais l'administration peut requalifier si les deux candidats forment un couple de fait dont les ressources combinées dépassent le plafond applicable.
Pour vérifier les plafonds applicables à votre zone en détail, consultez la page Plafonds de loyer et de ressources.
Étape 3 : Rédiger le bail conforme
Le bail Jeanbrun est un bail de location nue classique régi par la loi du 6 juillet 1989. Sa durée minimale est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, par exemple une SCI). La location meublée, la location saisonnière et la sous-location sont incompatibles avec le dispositif.
Mentions spécifiques à insérer dans le bail
- Engagement de location dans le cadre du statut du bailleur privé (article applicable de la loi de finances 2026)
- Niveau de loyer retenu : intermédiaire / social / très social
- Loyer hors charges ne dépassant pas le plafond applicable à la zone et au niveau choisi
- Le logement constitue la résidence principale du locataire
Documents à annexer au bail
- DPE (diagnostic de performance énergétique) obligatoire — classe A, B ou C exigée
- État des lieux d'entrée contradictoire
- Inventaire des équipements (robinetterie, volets, etc.)
Consultez notre page Conditions d'éligibilité pour les exigences techniques sur le bien (RE2020 pour le neuf, travaux ≥ 30 % pour l'ancien).
Étape 4 : Les justificatifs à conserver (liste complète)
Constituer un dossier complet dès le départ est la meilleure protection en cas de contrôle fiscal. Voici la liste exhaustive des pièces à obtenir et archiver.
Avant la mise en location
- •Acte authentique d'acquisition (notaire)
- •Attestation RE2020 ou DPE A/B/C du bien (neuf : attestation promoteur, ancien : DPE après travaux)
- •Factures et justificatifs de travaux si logement ancien (montant ≥ 30 % du prix d'acquisition)
- •Tableau d'amortissement du prêt immobilier
À chaque nouveau locataire
- •Avis d'imposition N-2 du locataire (revenu fiscal de référence)
- •Copie du bail signé avec les mentions Jeanbrun
- •État des lieux d'entrée
- •Attestation sur l'honneur du locataire que le logement est sa résidence principale
Chaque année
- •Quittances de loyers (ou relevés bancaires prouvant l'encaissement)
- •Taxe foncière
- •Appels de fonds copropriété + décompte de charges annuel
- •Tableau d'amortissement du prêt (intérêts annuels déductibles)
- •Copie de la déclaration 2044 (revenus fonciers)
Durée de conservation : 3 ans après la dernière année de déduction (soit au minimum 12 ans : 9 ans d'engagement + 3 ans de prescription fiscale). Par sécurité, conservez tous les documents pendant 15 ans.
Étape 5 : Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal ?
L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de 3 ans pour contrôler votre dossier Jeanbrun. En cas de contrôle, voici ce qu'elle vérifie.
| Point de contrôle | Documents vérifiés |
|---|---|
| Respect du plafond de loyer | Bail + quittances de loyers |
| Éligibilité du locataire | Avis d'imposition N-2 |
| Conformité du bien | DPE, attestation RE2020, immeuble collectif |
| Calcul correct de l'amortissement | Base × taux, plafond annuel respecté |
| Engagement de 9 ans respecté | Continuité de la location |
Sanctions en cas de non-conformité
En cas de contrôle défavorable : remboursement de tous les amortissements déduits + intérêts de retard (0,20 %/mois) + pénalités pouvant atteindre 40 % en cas de manquement délibéré.
Exceptions : aucun remboursement exigé en cas de
- Décès du bailleur
- Invalidité (2ème ou 3ème catégorie)
- Licenciement économique
- Divorce ou dissolution de PACS
Vacance locative : que faire entre deux locataires ?
Une vacance locative n'entraîne pas automatiquement la perte du bénéfice du dispositif. L'administration fiscale tolère quelques mois de vacance à condition que le bailleur justifie de démarches actives de relocation.
À faire
- •Publier des annonces sur les plateformes (conserver les captures d'écran avec dates)
- •Mandater une agence immobilière (garder le mandat signé)
- •Documenter les échanges avec les candidats
Risque
- •Vacance prolongée (> 12 mois) sans justification documentée
- •Absence totale de démarches de relocation
- •Utilisation personnelle du bien pendant la vacance
Pendant la vacance, l'amortissement continue à courir et les charges restent déductibles des revenus fonciers. La vacance ne suspend pas le décompte des 9 ans d'engagement.
Gestion locative : seul ou via une agence ?
| Critère | Gestion directe | Gestion déléguée (agence) |
|---|---|---|
| Coût | 0 € de frais de gestion | 6–8 % du loyer TTC/an |
| Déductibilité des frais | Forfait 20 €/an/local | Frais réels 100 % déductibles |
| Vérification ressources locataire | À votre charge | Prise en charge par l'agence |
| Rédaction du bail | À votre charge | Prise en charge par l'agence |
| Sécurité administrative | Risque d'erreur | Sécurisée |
Pour un premier investissement Jeanbrun, déléguer la gestion à une agence permet de sécuriser la conformité administrative (vérification des ressources, rédaction du bail, gestion des quittances) tout en rendant les frais de gestion entièrement déductibles des revenus fonciers — ce qui augmente le déficit imputable.