Simulation Jeanbrun 2026 : exemples chiffrés à Lyon, Bordeaux, Lille et Toulouse
4 simulations complètes du dispositif Jeanbrun dans les grandes villes françaises : Lyon (zone A), Bordeaux (zone A), Lille (zone A), Toulouse (zone B1).
Comparer les simulations Jeanbrun dans les 4 grandes villes françaises
Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse : quatre métropoles dynamiques, quatre marchés aux caractéristiques bien distinctes, et pourtant quatre destinations éligibles au dispositif Jeanbrun. Que vous soyez attentif au prix d'entrée, à la tension locative, au rendement brut ou à l'économie fiscale maximale, vous trouverez dans cet article la matière pour affiner votre choix. Chaque simulation suit une méthodologie commune et rigoureuse, afin que les comparaisons soient directement exploitables.
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Méthodologie commune des simulations
Toutes les simulations présentées dans cet article reposent sur les mêmes hypothèses de base, pour garantir une comparabilité stricte entre les quatre villes.
Hypothèses communes
- Type de bien : appartement neuf RE2020, label DPE A ou B, niveau de loyer social (plafond Jeanbrun le plus courant)
- TMI de l'investisseur : 30 % (profil médian, salarié cadre)
- Financement : emprunt à hauteur de 90 % du prix d'acquisition, taux fixe à 3,8 %, durée 20 ans
- Charges annuelles estimées : taxe foncière + charges de copropriété non récupérables + frais de gestion locative (7 %) + assurance PNO
- Base amortissable Jeanbrun : 80 % du prix d'acquisition (bien neuf, pas de travaux)
- Taux d'amortissement : 4,5 % pour le niveau social (neuf, zone A et B1)
Formule du loyer maximum applicable
Le loyer maximum Jeanbrun au niveau social est calculé selon la formule réglementaire :
Loyer max = Plafond zone (€/m²/mois) × Coefficient surface × Surface habitable
Le coefficient de surface est : min(0,7 + 19/surface, 1,2)
Ce coefficient avantage les petites surfaces (coefficient plus élevé) et est plafonné à 1,2 pour les biens de moins de 38 m².
Les plafonds de loyers par zone sont détaillés sur notre page plafonds de loyers par zone.
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Simulation Lyon — T2 neuf 48 m² en zone A
Le marché lyonnais
Lyon est l'une des métropoles françaises les plus attractives pour le Jeanbrun : une tension locative structurelle, une forte population étudiante (160 000 étudiants dans l'agglomération), un pôle économique diversifié (santé, numérique, finance) et des prix de l'immobilier neuf élevés mais soutenus par une demande solvable. Les quartiers les plus accessibles pour un Jeanbrun neuf se situent en première couronne : Villeurbanne, Lyon 8e, Vaulx-en-Velin.
Données de la simulation
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 240 000 € |
| Quartiers types | Villeurbanne, Lyon 8e, Vaulx-en-Velin |
| Zone | A |
| Surface habitable | 48 m² |
| Coefficient surface | min(0,7 + 19/48 ; 1,2) = 1,096 |
| Loyer social max | 8,69 × 1,096 × 48 ≈ 457 €/mois |
| Base amortissable (80 %) | 192 000 € |
| Amortissement annuel (4,5 %) | 8 640 € |
| Loyer annuel | 5 484 € |
| Charges annuelles estimées | 4 800 € |
| Déficit foncier | -7 956 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30 %) | 2 387 € |
| Économie sur 9 ans | 21 480 € |
| Mensualité crédit (90 % sur 20 ans) | 1 226 €/mois |
| Effort mensuel net | ~-627 €/mois |
Points clés pour Lyon
Le marché lyonnais est structurellement tendu : la vacance locative dans les arrondissements centraux et en première couronne est inférieure à 2 %. La demande locative est portée par les étudiants, les jeunes actifs et les professionnels en mobilité inter-entreprises. Les prix neuf élevés (5 000-6 000 €/m²) se traduisent par un effort mensuel net parmi les plus élevés de notre comparatif, mais la sécurité locative est maximale. Pour un investisseur cherchant avant tout la tranquillité et un patrimoine solide, Lyon reste une référence.
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Simulation Bordeaux — T2 neuf 45 m² en zone A
Le marché bordelais
Bordeaux a connu une décennie de forte valorisation après l'arrivée de la LGV Paris-Bordeaux en 2017. Les prix ont depuis atteint un plateau, avec une stabilisation en 2024-2025 qui rend le marché plus lisible pour les investisseurs. La métropole bordelaise bénéficie d'une démographie dynamique, d'un tissu économique diversifié (aéronautique, numérique, tourisme, vins) et d'une tension locative soutenue. Les communes de Bègles, Pessac et Mérignac offrent les meilleurs rapports prix/rendement pour un Jeanbrun neuf.
Données de la simulation
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 216 000 € |
| Quartiers types | Bègles, Pessac, Mérignac |
| Zone | A |
| Surface habitable | 45 m² |
| Coefficient surface | min(0,7 + 19/45 ; 1,2) = 1,122 |
| Loyer social max | 8,69 × 1,122 × 45 ≈ 439 €/mois |
| Base amortissable (80 %) | 172 800 € |
| Amortissement annuel (4,5 %) | 7 776 € |
| Loyer annuel | 5 268 € |
| Charges annuelles estimées | 4 400 € |
| Déficit foncier | -6 908 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30 %) | 2 072 € |
| Économie sur 9 ans | 18 650 € |
| Mensualité crédit (90 % sur 20 ans) | 1 103 €/mois |
| Effort mensuel net | ~-543 €/mois |
Points clés pour Bordeaux
La stabilisation des prix bordelais est une opportunité : les valorisations excessives de la période 2017-2022 se sont résorbées, et les prix neuf en périphérie reviennent à des niveaux plus accessibles. L'effort mensuel net inférieur à Lyon (543 € contre 627 €) s'explique par un prix d'acquisition plus modéré. Le dynamisme économique régional reste fort, avec l'expansion du pôle numérique de la Métropole et la montée en puissance du campus universitaire de Talence-Pessac. Le coefficient de surface légèrement plus élevé qu'à Lyon (45 m² vs 48 m²) génère un meilleur rendement brut locatif.
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Simulation Lille — T3 neuf 62 m² en zone A
Le marché lillois
Lille est souvent la grande surprise du comparatif. Classée en zone A, elle offre des prix immobiliers neufs nettement inférieurs à Lyon ou Bordeaux pour une tension locative équivalente. La métropole lilloise concentre une population étudiante massive (plus de 110 000 étudiants), une position géographique exceptionnelle (Paris en 1h, Bruxelles en 40 min, Londres en 1h30) et un tissu économique en plein essor (logistique, numérique, santé). Les communes de Lomme, Villeneuve d'Ascq et Wasquehal sont particulièrement bien positionnées pour un Jeanbrun neuf.
Données de la simulation
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 235 600 € |
| Quartiers types | Lomme, Villeneuve d'Ascq, Wasquehal |
| Zone | A |
| Surface habitable | 62 m² |
| Coefficient surface | min(0,7 + 19/62 ; 1,2) = 1,006 |
| Loyer social max | 8,69 × 1,006 × 62 ≈ 542 €/mois |
| Base amortissable (80 %) | 188 480 € |
| Amortissement annuel (4,5 %) | 8 482 € |
| Loyer annuel | 6 504 € |
| Charges annuelles estimées | 5 200 € |
| Déficit foncier | -7 178 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30 %) | 2 153 € |
| Économie sur 9 ans | 19 380 € |
| Mensualité crédit (90 % sur 20 ans) | 1 204 €/mois |
| Effort mensuel net | ~-575 €/mois |
Points clés pour Lille
La simulation lilloise illustre parfaitement le meilleur rapport prix/rendement de notre comparatif en zone A. Pour un prix inférieur à celui de Lyon, l'investisseur obtient un T3 de 62 m² (contre un T2 de 48 m² à Lyon), avec une économie fiscale sur 9 ans proche de 19 400 €. La surface plus grande facilite la location (davantage de profils de locataires éligibles), réduit la rotation et améliore la valorisation à la revente. Pour un investisseur souhaitant combiner accessibilité du ticket d'entrée, zone A et grande ville, Lille est la destination à privilégier.
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Simulation Toulouse — T2 neuf 50 m² en zone B1
Le marché toulousain
Toulouse est la grande métropole française en zone B1, avec la croissance démographique parmi les plus fortes du pays (+15 000 habitants/an). La capitale de l'aéronautique et du spatial héberge Airbus, le CNES, Thales Alenia Space et un écosystème de sous-traitants qui génère une demande locative soutenue et solvable. Les prix de l'immobilier neuf restent plus modérés qu'en zone A, ce qui améliore le rendement brut, même si les plafonds de loyers Jeanbrun sont légèrement inférieurs en zone B1. Colomiers, Blagnac et Balma sont les communes périphériques les plus dynamiques.
Données de la simulation
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 180 000 € |
| Quartiers types | Colomiers, Blagnac, Balma |
| Zone | B1 |
| Surface habitable | 50 m² |
| Coefficient surface | min(0,7 + 19/50 ; 1,2) = 1,08 |
| Loyer social max | 7,02 × 1,08 × 50 ≈ 379 €/mois |
| Base amortissable (80 %) | 144 000 € |
| Amortissement annuel (4,5 %) | 6 480 € |
| Loyer annuel | 4 548 € |
| Charges annuelles estimées | 3 800 € |
| Déficit foncier | -5 732 € |
| Économie d'impôt/an (TMI 30 %) | 1 720 € |
| Économie sur 9 ans | 15 480 € |
| Mensualité crédit (90 % sur 20 ans) | 919 €/mois |
| Effort mensuel net | ~-440 €/mois |
Points clés pour Toulouse
Toulouse présente l'effort mensuel net le plus faible de notre comparatif (440 €/mois), grâce à un prix d'acquisition significativement inférieur. En contrepartie, les plafonds de loyers en zone B1 sont plus bas (7,02 €/m²/mois contre 8,69 €/m²/mois en zone A), ce qui réduit légèrement les loyers encaissés et l'économie fiscale cumulée. Pour un investisseur souhaitant limiter son effort mensuel tout en se positionnant dans une métropole à forte croissance, Toulouse offre le meilleur compromis accessibilité/rendement/dynamisme économique. La demande locative portée par les salariés de l'aéronautique est un facteur de stabilité supplémentaire.
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Tableau comparatif des 4 villes
Ce tableau de synthèse vous permet de comparer d'un coup d'œil les paramètres clés des quatre simulations.
| Critère | Lyon | Bordeaux | Lille | Toulouse |
|---|---|---|---|---|
| Zone | A | A | A | B1 |
| Prix bien | 240 000 € | 216 000 € | 235 600 € | 180 000 € |
| Surface | 48 m² | 45 m² | 62 m² | 50 m² |
| Loyer social max | 457 €/mois | 439 €/mois | 542 €/mois | 379 €/mois |
| Amortissement/an | 8 640 € | 7 776 € | 8 482 € | 6 480 € |
| Économie IR/an (TMI 30 %) | 2 387 € | 2 072 € | 2 153 € | 1 720 € |
| Effort mensuel net | ~-627 € | ~-543 € | ~-575 € | ~-440 € |
| Tension locative | Très forte | Forte | Forte | Très forte |
Lecture du tableau
La lecture de ce tableau révèle une logique cohérente : les villes les plus chères (Lyon, Lille) offrent les plus grandes économies fiscales absolues, mais génèrent aussi les efforts mensuels les plus élevés. Toulouse, la moins chère, offre l'effort mensuel le plus faible mais aussi l'économie fiscale cumulée la plus modeste. Bordeaux occupe une position intermédiaire équilibrée.
Aucune ville ne domine sur tous les critères. Le choix dépend donc de votre profil d'investisseur, de votre capacité mensuelle et de vos priorités entre économie fiscale maximale, effort minimal et sécurité locative.
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Quelle ville choisir pour investir en Jeanbrun ?
La réponse à cette question ne peut pas être purement mathématique. Voici notre lecture des quatre profils d'investisseur correspondant à chaque ville.
Lyon et Bordeaux — sécurité locative maximale
Ces deux villes en zone A s'adressent aux investisseurs qui privilégient la sécurité de l'investissement sur la rentabilité brute. La tension locative y est très forte et structurelle. Le risque de vacance locative est quasi nul dans les quartiers ciblés. En contrepartie, le ticket d'entrée est plus élevé et l'effort mensuel plus soutenu.
Lyon sera préféré par les investisseurs souhaitant la meilleure valorisation long terme à la revente. Bordeaux conviendra davantage à ceux qui anticipent une revalorisation des prix après la stabilisation récente.
Lille — le meilleur rapport prix/rendement en zone A
Lille est la ville que les investisseurs expérimentés identifient souvent en premier. Prix modérés pour une zone A, surface obtenue plus grande, demande locative soutenue par une démographie étudiante massive, position géographique européenne unique. Le rapport prix/surface est imbattable dans la catégorie zone A.
Toulouse — accessibilité et croissance démographique
Toulouse convient parfaitement au primo-investisseur souhaitant limiter son effort mensuel tout en se positionnant dans une grande métropole en croissance. Le ticket d'entrée plus bas permet d'investir avec un apport modeste, et la demande locative portée par les salariés de l'aéronautique est un facteur de stabilité inégalé.
La vraie question à se poser
Au-delà des chiffres, la variable la plus déterminante reste souvent votre connaissance du marché local. Un investisseur qui connaît bien Bordeaux, ses quartiers, ses promoteurs et ses agences locatives locales aura une exécution bien meilleure qu'un investisseur qui choisit Lyon uniquement parce que les chiffres sont légèrement meilleurs sur le papier. La proximité géographique facilite aussi le suivi de chantier (VEFA) et la gestion en direct si vous souhaitez éviter les frais d'agence.
Priorisez la tension locative et le dynamisme économique local, puis affinez avec les chiffres. Ne faites pas l'inverse.
Pour estimer précisément votre situation personnelle dans la ville de votre choix, utilisez notre simulateur Jeanbrun et retrouvez notre guide complet du dispositif pour toutes les règles applicables.
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Disclaimer fiscal : les simulations présentées dans cet article sont établies sur la base d'hypothèses types et à titre informatif uniquement. Elles ne constituent pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les plafonds de loyers, les taux d'amortissement et les règles d'éligibilité peuvent évoluer. Les montants réels dépendent de votre situation personnelle, de la localisation précise du bien, des charges effectives et des conditions de financement obtenues. Avant tout investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.
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Comparer les simulations Jeanbrun dans les 4 grandes villes françaises
Lyon, Bordeaux, Lille et Toulouse représentent quatre opportunités distinctes dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Lyon et Bordeaux maximisent la sécurité locative au prix d'un effort mensuel plus élevé. Lille offre le meilleur rapport prix/rendement en zone A. Toulouse minimise l'effort mensuel tout en profitant d'une croissance démographique exceptionnelle.
Quelle que soit la ville que vous visez, la clé reste la même : un bien neuf RE2020 bien situé, un locataire qualifié et une gestion fiscale rigoureuse dès la première année.
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Amortissement, déficit foncier, économie d'impôt sur 9 ans.