La donation de 50 000 euros en 2027 est l'une des mesures les plus commentées du projet de loi de finances (PLF) pour 2027 : le gouvernement propose de relever temporairement de 31 865 € à 50 000 € l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent, et d'y ajouter un taux réduit de droits de donation de 6 % pour les bénéficiaires de moins de 50 ans. Pour les parents et grands-parents qui veulent aider un enfant à acheter, et pour les jeunes investisseurs qui cherchent un apport, c'est une fenêtre potentiellement très intéressante.
Il faut pourtant garder la tête froide. Au moment où nous écrivons (23 octobre 2026), ces mesures ne sont pas votées : le texte est en discussion à l'Assemblée nationale, il a déjà été amendé en séance, et sa version définitive ne sera connue qu'à la promulgation de la loi de finances, en principe fin décembre. En parallèle, un autre dispositif, le don exonéré de 100 000 € pour l'achat d'un logement neuf, s'arrête le 31 décembre 2026.
Dans ce guide, vous allez découvrir ce que prévoit exactement l'article 4 du PLF 2027, comment il s'articule avec les abattements existants, combien vous pouvez transmettre sans droits en 2026 et en 2027, et surtout comment utiliser ces dons pour constituer l'apport d'un investissement locatif, notamment dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Nous terminons par un montage pas à pas et les pièges à éviter.
- Le PLF 2027 propose de porter l'exonération des dons d'argent familiaux de 31 865 € à 50 000 €, pour les dons consentis du 1er janvier au 30 juin 2027 (texte initial, non voté).
- Il ajoute un taux réduit de 6 % sur 100 000 € de dons d'argent par donateur et par bénéficiaire, si le bénéficiaire a moins de 50 ans.
- Les députés ont voté en séance l'extension au 31 décembre 2027 et même un plafond à 100 000 € : rien n'est définitif avant la loi de finances promulguée.
- Le don exonéré de 100 000 € pour acheter un logement neuf (art. 790 A bis du CGI) s'arrête le 31 décembre 2026 : c'est le levier immédiat pour un achat Jeanbrun dans le neuf.
- Un don reste rapportable à la succession et doit être déclaré : la fiscalité légère ne dispense pas d'un vrai montage.
Que prévoit le PLF 2027 pour la donation de 50 000 euros ?
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (texte n° 3210). Son article 4 contient deux mesures temporaires sur les transmissions familiales de sommes d'argent. Le gouvernement les présente comme un moyen de faire circuler l'épargne des ménages âgés vers les plus jeunes.
Mesure n° 1 : l'exonération du don familial passe à 50 000 €
Aujourd'hui, l'article 790 G du Code général des impôts exonère de droits les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce), dans la limite de 31 865 € par donateur et par bénéficiaire, tous les 15 ans. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire être majeur ou émancipé.
Le texte déposé porte ce plafond à 50 000 € pour les dons consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Les autres conditions de l'article 790 G (âge du donateur, lien de parenté, majorité du bénéficiaire) seraient conservées. L'exonération resterait cumulable avec l'abattement personnel de 100 000 € entre parent et enfant.
Mesure n° 2 : un taux réduit de 6 % jusqu'à 100 000 €
La seconde mesure est plus inédite. Au-delà des exonérations et abattements, les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété à un descendant (ou, à défaut, à un neveu ou une nièce) seraient taxés à un taux proportionnel de 6 %, au lieu du barème progressif, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Condition clé du texte déposé : le bénéficiaire doit être majeur et âgé de moins de 50 ans au jour du don.
Le taux tomberait même à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % des sommes reçues à certains organismes d'aide aux personnes en difficulté ou aux victimes de violences, ce reversement n'ouvrant pas droit à réduction d'impôt pour dons. Le don devrait être déclaré ou enregistré dans le mois qui suit pour conserver le bénéfice du régime.
Ce que la mesure ne vise pas
Le taux de 6 % est réservé aux dons d'argent : une donation d'appartement ou de parts de SCI resterait au barème habituel, et le barème des successions n'est pas modifié. Un outil conçu pour faire circuler des liquidités, ce qui tombe bien : un apport, c'est de l'argent.
Où en est le texte au Parlement ?
C'est le point le plus important de cet article : le dispositif n'est pas encore adopté, et il a déjà bougé.
Les votes intervenus en octobre 2026
La commission des finances de l'Assemblée a examiné puis rejeté la première partie du PLF du 7 au 9 octobre. Le texte est donc discuté en séance dans sa version gouvernementale. Le 16 octobre 2026, les députés ont adopté l'article 4 en le modifiant de deux façons :
- Extension de la durée : des amendements identiques (dont celui du rapporteur général) prolongent la fenêtre jusqu'au 31 décembre 2027, au lieu du 30 juin 2027, au motif que six mois étaient trop courts pour que les familles s'organisent.
- Plafond porté à 100 000 € : un amendement du groupe UDR a relevé le plafond temporaire d'exonération de 50 000 € à 100 000 €.
Pourquoi rien n'est joué
Un vote sur un article en première lecture ne vaut pas adoption définitive. Le vote solennel de la première partie a été décalé, puis le texte doit passer au Sénat, en commission mixte paritaire, et peut être adopté par recours à l'article 49.3 avec la version que le gouvernement choisit de retenir. Plusieurs observateurs jugent l'amendement à 100 000 € peu susceptible de survivre ; l'extension au 31 décembre 2027 a, elle, reçu un avis neutre du gouvernement.
Le tableau ci-dessous résume l'état des différentes versions.
| Version | Plafond exonéré (don d'argent) | Période | Taux réduit |
|---|---|---|---|
| Droit actuel (art. 790 G) | 31 865 € | Permanent, tous les 15 ans | Non (barème 5 % à 45 %) |
| PLF 2027 déposé (1er octobre) | 50 000 € | 1er janvier au 30 juin 2027 | 6 % sur 100 000 €, bénéficiaire de moins de 50 ans |
| Après vote en séance (16 octobre) | 100 000 € | Jusqu'au 31 décembre 2027 | 6 % (non modifié selon nos sources) |
| Version définitive | À confirmer | À confirmer | À confirmer |
Quels dons familiaux existent déjà en 2026 ?
Bien combinés, les outils déjà en vigueur permettent de transmettre des montants importants sans droits dès cette année.
L'abattement de 100 000 € entre parent et enfant
Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans sans droits de donation (art. 779 du CGI). Cet abattement vaut pour tout type de bien : argent, immobilier, titres. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant. Pour les petits-enfants, l'abattement est de 31 865 € par grand-parent.
Le don familial de sommes d'argent de 31 865 €
C'est l'exonération de l'article 790 G évoquée plus haut, qui se cumule avec l'abattement de 100 000 €. Un parent de moins de 80 ans peut donc donner 131 865 € en argent à un enfant majeur sans droits, et un couple 263 730 €. Le don familial est lui aussi renouvelable tous les 15 ans.
Le don exonéré de 100 000 € pour un logement neuf (jusqu'au 31 décembre 2026)
Créé par la loi de finances pour 2025, l'article 790 A bis du CGI exonère les dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 à un descendant (ou, à défaut, à un neveu ou une nièce), dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire. Les fonds doivent être utilisés dans les six mois pour :
- acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
- ou financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du bénéficiaire.
Récapitulatif des montants transmissibles sans droits
| Dispositif | Montant par donateur et par enfant | Nature du don | Échéance |
|---|---|---|---|
| Abattement parent-enfant (art. 779) | 100 000 € | Tout bien | Permanent, tous les 15 ans |
| Don familial d'argent (art. 790 G) | 31 865 € | Argent | Permanent, tous les 15 ans |
| Don logement neuf ou rénovation (art. 790 A bis) | 100 000 € (300 000 € max par bénéficiaire) | Argent affecté au neuf ou à la rénovation | 31 décembre 2026 |
| Don familial relevé (PLF 2027, projet) | 50 000 € au lieu de 31 865 € | Argent | 30 juin 2027 (ou 31 décembre 2027 si l'amendement est retenu) |
| Taux réduit (PLF 2027, projet) | 100 000 € taxés à 6 % | Argent, bénéficiaire de moins de 50 ans | Même période |
Combien économise-t-on avec le taux de 6 % ?
Pour mesurer l'enjeu, il faut se rappeler le barème des donations en ligne directe, appliqué après abattements : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % jusqu'à 552 324 €, et ainsi de suite jusqu'à 45 %.
Le calcul sur 100 000 € taxables
Sur une part taxable de 100 000 € après abattements, le barème actuel donne environ 18 194 € de droits (Matignon a communiqué un arrondi à 18 200 €). Au taux de 6 %, la facture tomberait à 6 000 €, soit une économie d'environ 12 200 € par donateur et par enfant. Au taux de 5 % avec reversement solidaire, elle serait de 5 000 €, plus 1 100 € versés à un organisme.
Trois scénarios pour un parent qui donne à un enfant de 35 ans
| Montant donné en argent | Droits en 2026 (790 G + abattement) | Droits en 2027 selon le PLF déposé | Économie |
|---|---|---|---|
| 131 865 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| 150 000 € | environ 1 821 € | 0 € | environ 1 821 € |
| 250 000 € | environ 21 821 € | 6 000 € | environ 15 821 € |
Pour un couple de parents, il suffit de doubler : jusqu'à 300 000 € sans droits et 200 000 € supplémentaires taxés à 12 000 € au total, si la version déposée est retenue.
Comment financer l'apport d'un investissement locatif grâce à une donation ?
L'apport reste la clé d'un dossier de crédit immobilier. Les banques demandent en général de quoi couvrir au moins les frais d'acquisition (frais de notaire, garantie), et souvent 10 % du prix ou davantage, tout en respectant la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans (27 ans en cas de différé pour un achat dans le neuf).
Pourquoi la donation est un apport « premium »
Un apport issu d'une donation présente plusieurs avantages par rapport à un prêt familial :
- Il n'est pas remboursable : il ne pèse pas sur votre taux d'endettement, contrairement à un prêt familial que la banque peut intégrer à vos charges.
- Il est traçable : un acte notarié ou une déclaration de don manuel enregistrée rassure la banque sur l'origine des fonds.
- Il réduit le capital emprunté, donc les intérêts, ce qui améliore le cash-flow de l'opération locative.
Apport élevé ou effet de levier : le bon dosage
Pour un jeune investisseur aux revenus encore modestes, l'apport familial est souvent ce qui rend le projet finançable. Injectez de quoi obtenir un bon taux et respecter les 35 %, mais gardez une épargne de précaution pour les vacances locatives. Pour comparer, lisez notre article sur investir dans le Jeanbrun sans apport.
Et pour le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, article 47 de la loi de finances pour 2026) s'adresse aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il permet d'amortir 80 % du prix d'acquisition à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf (selon le niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social, avec des plafonds de 8 000, 10 000 et 12 000 € par an), ou à 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien avec au moins 30 % de travaux. En contrepartie, le bien doit être loué nu pendant 9 ans, à un loyer et à un locataire respectant les plafonds du dispositif.
Un calendrier qui se marie bien avec les dons
Les trois fenêtres fiscales se succèdent presque parfaitement :
- Jusqu'au 31 décembre 2026 : le don exonéré de 100 000 € par donateur (art. 790 A bis) peut financer l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, qui sera loué en résidence principale. C'est exactement le profil d'un investissement Jeanbrun dans le neuf.
- En 2027 (si le PLF est adopté) : le don familial à 50 000 € et le taux de 6 % permettent de financer un apport pour un achat neuf ou ancien avec travaux, puisque ces mesures ne sont pas conditionnées à l'usage des fonds.
- Jusqu'au 31 décembre 2028 : le dispositif Jeanbrun reste ouvert, ce qui laisse le temps de bien choisir le bien.
Les points de vigilance propres au Jeanbrun
Le bénéficiaire du don doit être l'acquéreur, en direct ou en indivision, et non une SCI à l'IS (incompatible avec le Jeanbrun) ; une SCI à l'IR soulève par ailleurs des difficultés pour le don logement neuf, qui exige une détention directe. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans : l'engagement Jeanbrun est donc plus long que la condition de 5 ans du don logement neuf, et le second est automatiquement respecté si le premier l'est. Enfin, la question de la location à un membre de la famille doit être vérifiée avant de signer : notre page transmission et Jeanbrun détaille les règles de détention et de transmission du bien.
Exemple chiffré : Camille, 34 ans, finance son T2 Jeanbrun grâce à ses parents
Camille, 34 ans, cadre célibataire, déclare 52 000 € de revenus nets imposables. Sa tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %. Elle souhaite acheter un T2 neuf de 45 m² en VEFA dans une métropole régionale, au prix de 250 000 €, et le louer au niveau intermédiaire du dispositif Jeanbrun.
Le plan de financement
Ses parents, 63 et 61 ans, veulent l'aider à hauteur de 50 000 €. Deux options s'offrent à eux :
- Option A, avant le 31 décembre 2026 : un don de 25 000 € par parent au titre du don logement neuf (art. 790 A bis), utilisé dans les six mois pour les premiers appels de fonds de la VEFA. Droits : 0 €. Les abattements de 100 000 € et le don familial de 31 865 € restent intacts pour plus tard.
- Option B, en 2027 : un don familial de 25 000 € par parent, dans le cadre de l'article 790 G (déjà possible aujourd'hui, et dans un plafond relevé à 50 000 € si le PLF est voté). Droits : 0 €.
L'impact sur le crédit
Frais de notaire réduits du neuf estimés à 6 250 € (2,5 %). Hypothèse de taux : 3,4 % sur 25 ans, hors assurance.
| Indicateur | Sans apport familial | Avec 50 000 € d'apport |
|---|---|---|
| Montant emprunté | 256 250 € | 206 250 € |
| Mensualité hors assurance | environ 1 269 € | environ 1 022 € |
| Coût total des intérêts sur 25 ans | environ 124 400 € | environ 100 200 € |
| Loyer hors charges retenu | 600 € | 600 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance PNO) | environ 1 550 € | environ 1 550 € |
| Effort d'épargne mensuel avant impôt | environ 798 € | environ 551 € |
L'effet fiscal Jeanbrun
Base amortissable : 80 % × 250 000 € = 200 000 €. Amortissement au niveau intermédiaire : 3,5 % × 200 000 € = 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Avec des loyers de 7 200 € par an, des charges de 1 550 € et environ 6 900 € d'intérêts la première année, le résultat foncier est fortement négatif : Camille ne paie aucun impôt sur ses loyers, et la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts (environ 1 350 € ici) s'impute sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste du déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour simuler votre propre cas, utilisez notre simulateur Jeanbrun.
Comment monter l'opération pas à pas ?
Voici la séquence que nous recommandons, à adapter avec votre notaire.
Les étapes, de la décision à la signature
- Étape 1 : faire le point sur l'historique des dons. Les donations des 15 dernières années sont « rappelées » et consomment les abattements. Rassemblez les actes et déclarations antérieurs.
- Étape 2 : choisir le bon régime. Achat neuf avant fin 2026 : don logement neuf. Achat en 2027 : don familial (et éventuel régime PLF). Gros montants : combiner avec l'abattement de 100 000 €.
- Étape 3 : valider le projet avec la banque avant le virement. Obtenez un accord de principe en présentant le don comme apport ; la banque voudra voir la trace du virement et la déclaration.
- Étape 4 : réaliser le don. Par virement du compte du parent vers celui de l'enfant, avec une date certaine. Un acte notarié n'est pas obligatoire pour un don d'argent, mais il est conseillé pour les montants importants ou les montages avec clauses.
- Étape 5 : déclarer le don. Déclaration en ligne sur impots.gouv.fr (espace particulier) ou formulaire n° 2735, dans le mois qui suit si les droits sont dus, et en tout état de cause pour bénéficier des exonérations.
- Étape 6 : affecter les fonds et conserver les preuves. Pour le don logement neuf, les fonds doivent être utilisés dans les six mois : gardez les appels de fonds, l'acte de vente, les factures.
- Étape 7 : sécuriser l'investissement Jeanbrun. Vérifiez les conditions d'éligibilité, le niveau de loyer choisi et les plafonds de ressources du locataire.
Quels sont les pièges à éviter ?
La déclaration oubliée ou tardive
Un don manuel non déclaré n'est pas exonéré : il devient taxable lorsqu'il est révélé (par exemple lors d'un contrôle ou de la succession). Le formulaire 2735 ou la déclaration en ligne sont indispensables, même lorsqu'aucun droit n'est dû, car ils fixent la date du don et font courir le délai de 15 ans. Le texte du PLF 2027 subordonne en outre le taux réduit à une déclaration dans le mois.
Le rapport à la succession
Fiscalement exonéré ne veut pas dire civilement neutre. Une donation faite à un enfant est, par défaut, une avance sur part successorale : elle sera « rapportée » au décès du parent pour équilibrer le partage avec les frères et sœurs. Si vous voulez avantager un enfant ou préserver l'égalité autrement, il faut le prévoir explicitement (donation hors part successorale, donation-partage). Ce point est souvent source de conflits familiaux.
Les conditions d'âge et de lien de parenté
Le don familial exige un donateur de moins de 80 ans et un bénéficiaire majeur. Le taux de 6 % du PLF exigerait en plus un bénéficiaire de moins de 50 ans au jour du don. Un grand-parent de 82 ans ne peut pas utiliser le don familial ; il lui reste l'abattement de 31 865 € par petit-enfant.
Les zones grises du PLF
Plusieurs questions restent ouvertes dans le texte déposé : un don familial de 31 865 € déjà consenti dans les 15 dernières années réduit-il le nouveau plafond de 50 000 € ? Le taux de 6 % s'applique-t-il après épuisement de l'abattement de 100 000 € ? Comment sera traité un don à cheval sur deux périodes ? Ces réponses viendront du texte définitif et des commentaires administratifs (BOFiP). Ne bâtissez pas un montage sur une interprétation avant leur publication.
Faut-il donner maintenant ou attendre 2027 ?
Donner avant le 31 décembre 2026 si…
- le projet porte sur un logement neuf ou en VEFA (achat Jeanbrun dans le neuf) et le don logement neuf de 100 000 € par donateur suffit à couvrir l'apport ;
- le montant donné reste sous les plafonds existants (131 865 € par parent et par enfant) : attendre n'apporterait rien ;
- le donateur approche des 80 ans.
Attendre 2027 si…
- vous envisagez un don important (au-delà de 131 865 € par parent) au profit d'un enfant de moins de 50 ans : le taux de 6 % pourrait diviser les droits par trois ;
- le projet porte sur de l'ancien avec travaux, non couvert par le don logement neuf ;
- vous pouvez vous permettre d'attendre la promulgation de la loi de finances avant de signer.
Les informations de cet article sont indicatives et reflètent l'état du projet de loi de finances pour 2027 au moment de sa rédaction. Elles ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé : consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute donation.
Questions fréquentes
La donation de 50 000 euros sans impôt est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le relèvement du don familial de 31 865 € à 50 000 € figure à l'article 4 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026. Il a été voté et modifié en séance à l'Assemblée le 16 octobre, mais il ne deviendra applicable que s'il figure dans la loi de finances définitive, publiée en principe fin décembre 2026. D'ici là, le plafond reste de 31 865 €.
Peut-on cumuler le don de 50 000 € avec l'abattement de 100 000 € ?
Selon le texte déposé, oui : comme le don familial actuel, l'exonération relevée se cumulerait avec l'abattement personnel de 100 000 € entre parent et enfant. Un parent pourrait ainsi transmettre 150 000 € en argent à chaque enfant sans droits, et un couple 300 000 €. La prise en compte des dons déjà réalisés dans les 15 dernières années reste à préciser.
Qui peut bénéficier du taux réduit de 6 % sur les donations ?
Dans le texte déposé, le taux de 6 % vise les dons de sommes d'argent en pleine propriété à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant (à défaut, neveu ou nièce), majeur et âgé de moins de 50 ans au jour du don. Il s'applique dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et peut descendre à 5 % en cas de reversement solidaire.
Le don de 100 000 € pour un logement neuf peut-il financer un investissement locatif ?
Oui, sous conditions. L'article 790 A bis exonère jusqu'au 31 décembre 2026 les dons d'argent utilisés dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA. Le logement doit être conservé cinq ans et affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou d'un locataire. Un achat Jeanbrun dans le neuf, loué nu en résidence principale, entre donc dans ce cadre.
Comment déclarer un don d'argent familial ?
Le bénéficiaire déclare le don en ligne depuis son espace particulier sur impots.gouv.fr, ou au moyen du formulaire n° 2735 déposé au service des impôts. La déclaration est nécessaire même lorsqu'aucun droit n'est dû : elle permet de bénéficier des exonérations et fait courir le délai de rappel fiscal de 15 ans. Conservez la preuve du virement.
Une donation à un enfant doit-elle être rapportée à la succession ?
Par défaut, oui. Une donation à un enfant est une avance sur sa part d'héritage : au décès du parent, sa valeur est réintégrée pour calculer les parts de chacun. Pour éviter ce mécanisme ou en fixer la valeur, il faut prévoir une donation hors part successorale ou une donation-partage, en principe devant notaire.
Faut-il attendre 2027 pour faire une donation à son enfant ?
Pas forcément. Pour un don inférieur à 131 865 € par parent, le droit actuel suffit déjà à ne payer aucun droit. Pour un achat neuf, le don logement neuf de 100 000 € expire fin 2026. Attendre n'a d'intérêt que pour des montants plus élevés au profit d'un enfant de moins de 50 ans, et à condition que le PLF soit adopté.
Sources
- Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, texte n° 3210 (article 4)
- LCP : Donations familiales, l'Assemblée porte à 100 000 euros le plafond temporaire d'exonération pour 2027
- Moneyvox : Dons d'argent en famille, la nouvelle exonération déjà élargie à l'Assemblée
- Assemblée nationale, commission des finances : examen puis rejet de la première partie du PLF 2027
- Légifiscal : PLF 2027, donations d'argent allégées jusqu'au 30 juin 2027
- Kohen Avocats : ce que l'article 4 déposé prévoit vraiment
- Selectra : don familial de 50 000 euros, faut-il attendre le budget 2027 ?
- Rapport du 122e Congrès des notaires : favoriser le logement neuf et la rénovation énergétique (CGI, art. 790 A bis)
- Service-public.fr : quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ?
- Service-public.fr : faire une donation