Les nouveautés 2026 du bail de location se concentrent sur l'automne : depuis le 1er octobre 2026, les baux de résidence principale doivent suivre de nouveaux contrats types, l'INSEE a publié le 15 octobre un indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre en hausse de 1,57 %, et le Parlement se bat contre la montre pour prolonger l'encadrement des loyers, qui doit s'éteindre fin novembre faute de loi. Pour un propriétaire bailleur, c'est le bon moment pour revoir ses modèles de bail et ses révisions de loyer.
Ces changements ne bouleversent pas le fond du droit locatif, mais ils ont des conséquences très concrètes : une clause oubliée, une révision mal calculée ou un loyer au-dessus du plafond local peuvent coûter cher. Ils concernent aussi directement les investisseurs du dispositif Jeanbrun, dont le bail doit en plus respecter un plafond de loyer propre au niveau choisi.
Dans ce guide, vous allez découvrir ce que change le décret du 6 juillet 2026 sur les contrats types, comment appliquer l'IRL du 3e trimestre 2026 avec un exemple chiffré, où en est l'encadrement des loyers, ce qu'il faut savoir sur le gel des loyers des passoires thermiques, la liste des mentions obligatoires d'un bail en 2026, et enfin comment articuler toutes ces règles avec un bail Jeanbrun.
- Nouveau contrat type obligatoire pour les baux de résidence principale signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026) ; les baux en cours ne sont pas à refaire.
- IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06, soit +1,57 % sur un an (publication INSEE du 15 octobre 2026).
- Encadrement des loyers : le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans (jusqu'en novembre 2028) ; l'Assemblée doit encore l'adopter avant le 23 novembre.
- Logements classés F ou G : toujours aucune hausse de loyer possible, ni révision, ni augmentation à la relocation.
- En Jeanbrun, le loyer doit respecter à la fois le plafond du dispositif et, le cas échéant, l'encadrement local : c'est le plus bas qui s'applique.
Qu'est-ce qui change dans le bail de location au 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, met à jour les contrats types de location prévus par la loi du 6 juillet 1989. Les modèles précédents dataient de 2015 et n'avaient pas intégré plusieurs réformes votées depuis. Le décret réécrit deux annexes : le contrat type de location vide et celui de location meublée, qui servent aussi pour la colocation à bail unique.
Quels baux sont concernés ?
Les nouveaux modèles s'appliquent aux baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne changent pas : vous n'avez pas à faire signer d'avenant à vos locataires actuels. Leurs clauses, y compris le délai de leur clause résolutoire, continuent de s'appliquer jusqu'au renouvellement. Un second volet, purement rédactionnel, concerne les annexes relatives aux aides personnelles au logement et certaines collectivités d'outre-mer à compter du 1er janvier 2027.
La clause résolutoire intégrée au modèle
Principale évolution visible : le modèle de bail vide contient désormais une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, au lieu de deux mois auparavant. Ce délai n'est pas nouveau en droit : il résulte de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Mais le modèle de 2015 ne le mentionnait pas, ce qui créait une source d'erreurs. Attention, la résiliation reste à faire constater par le juge pour obtenir l'expulsion, et le locataire peut demander des délais de paiement.
La servitude de résidence principale
Le contrat type permet désormais de mentionner que le logement est soumis à une servitude de résidence principale. Ce mécanisme, issu de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, permet aux communes de réserver certaines constructions neuves à la résidence principale dans des secteurs délimités par le plan local d'urbanisme. Lorsque le logement est concerné, la mention est obligatoire, et le bailleur peut ajouter une clause de résiliation si le locataire n'occupe pas le bien à titre principal.
Les autres ajustements
Une rubrique facultative permet d'indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire (ou de chaque colocataire). Le modèle rappelle aussi les autres clauses résolutoires possibles : défaut d'assurance habitation, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. Le décret ne modifie en revanche aucune règle de fond : durée du bail, dépôt de garantie, congé et charges récupérables restent inchangés.
| Élément | Avant le 1er octobre 2026 | Depuis le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Modèle applicable | Contrats types de 2015 | Contrats types réécrits (décret n° 2026-596) |
| Clause résolutoire pour impayés | Absente du modèle (obligatoire depuis 2023) | Intégrée, délai de 6 semaines |
| Servitude de résidence principale | Non prévue | Mention obligatoire si le logement est concerné |
| Téléphone du bailleur et du locataire | Non prévu | Rubrique facultative |
| Baux en cours | Inchangés | Inchangés jusqu'au renouvellement |
Comment appliquer l'IRL du 3e trimestre 2026 ?
L'indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'INSEE, plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation. Le 15 octobre 2026, l'INSEE a publié l'IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an, après +1,15 % au trimestre précédent. C'est la plus forte progression annuelle depuis fin 2024.
Les dernières valeurs de l'IRL
| Trimestre | IRL métropole | Variation sur un an | IRL DOM (art. 73) | IRL Corse |
|---|---|---|---|---|
| T3 2026 | 148,06 | +1,57 % | 145,21 | 143,80 |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % | 146,94 | 146,22 |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % | 143,78 | 142,38 |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % | 142,98 | 141,59 |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % | 142,97 | 141,58 |
Quel trimestre utiliser ?
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature. Si votre bail se réfère au 3e trimestre, vous comparez l'IRL du T3 2026 (148,06) à celui du T3 2025 (145,77). Si votre bail se réfère à un autre trimestre, c'est ce trimestre qu'il faut prendre, même si un indice plus récent est disponible.
La formule de révision
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL / IRL de l'année précédente), pour le même trimestre. La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Elle n'est pas automatique : le bailleur dispose d'un an après la date anniversaire pour la demander, et elle n'est pas rétroactive. Une demande tardive ne prend effet qu'à sa date.
Exemple de révision au 1er novembre 2026
Sophie loue un T3 en location vide depuis le 1er novembre 2024. Son bail prévoit une révision à chaque date anniversaire sur la base de l'IRL du 3e trimestre. Après la révision de novembre 2025, le loyer est de 907,85 € hors charges.
- Calcul : 907,85 × 148,06 / 145,77 = 922,11 €.
- Hausse : 14,26 € par mois, soit environ 171 € par an.
L'encadrement des loyers est-il prolongé après novembre 2026 ?
L'encadrement du niveau des loyers a été créé à titre expérimental par la loi ELAN de 2018 (article 140), pour cinq ans, puis prolongé à huit ans par la loi 3DS de 2022. Sans nouvelle loi, l'expérimentation prend fin le 23 novembre 2026 (la Cour des comptes retient le 24 novembre).
Le vote du Sénat du 21 octobre 2026
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté par 325 voix contre 17 la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Il a écarté la pérennisation votée par l'Assemblée et retenu une prolongation de deux ans, ce qui porterait l'expérimentation à dix ans, soit jusqu'en novembre 2028. La prolongation ne vaut que pour les collectivités déjà engagées : aucune nouvelle ville ne pourra entrer dans le dispositif. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a soutenu cette version resserrée.
Ce qui reste à faire
Le texte n'est pas en procédure accélérée. Pour être applicable avant l'échéance, l'Assemblée nationale doit l'adopter sans modification, faute de quoi il repartirait au Sénat. Le calendrier parlementaire est très chargé par les budgets de l'État et de la Sécurité sociale. Il n'est donc pas exclu que l'encadrement s'interrompe quelques jours ou semaines. Le texte du Sénat contient d'autres mesures à surveiller : un délai d'un an (au lieu de trois mois) pour contester un complément de loyer, et une déclaration aux impôts des loyers hors charges, compléments compris, à partir du 1er janvier 2027.
Les territoires concernés
Selon le rapport du Sénat, l'encadrement concerne 70 communes réparties dans neuf intercommunalités, soit environ 1,2 million de ménages locataires.
| Territoire | Communes concernées |
|---|---|
| Paris | Paris |
| Plaine Commune | Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen et autres communes de l'EPT |
| Est Ensemble | Montreuil, Bagnolet, Pantin et autres communes de l'EPT |
| Métropole européenne de Lille | Lille, Hellemmes, Lomme |
| Métropole de Lyon | Lyon, Villeurbanne |
| Montpellier Méditerranée Métropole | Montpellier |
| Bordeaux Métropole | Bordeaux |
| Pays basque | Communes de la zone tendue de l'agglomération |
| Grenoble-Alpes Métropole | Grenoble et communes de la métropole |
Ne pas confondre avec la limitation à la relocation
L'encadrement du niveau des loyers ne concerne que les villes listées ci-dessus. Dans l'ensemble des communes en zone tendue, un autre mécanisme s'applique : à la relocation ou au renouvellement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois). Ce dispositif est reconduit chaque année par décret : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l'a prolongé du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022 en métropole (et le 1er juillet 2024 en outre-mer), le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique est gelé. Ce gel vaut pour la révision annuelle en cours de bail, pour la relocation et pour le renouvellement. Il n'y a pas eu de nouvelle loi sur ce point en 2026 : la règle reste pleinement applicable.
Le calendrier de la décence énergétique
Le gel s'ajoute à l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques, prévue par la loi Climat et résilience :
- depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite ;
- à partir du 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F ;
- à partir du 1er janvier 2034, des logements classés E.
Le projet de loi « Relance du logement »
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi « Relance du logement » prévoit de permettre de relouer certains logements F ou G à condition de s'engager dans des travaux pour atteindre au moins la classe E dans un délai donné. Ce texte n'est pas définitivement adopté à ce jour : tant qu'il n'est pas promulgué, le calendrier actuel s'applique. Ne relouez pas un logement G en comptant sur cet assouplissement.
Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail en 2026 ?
Utiliser le nouveau contrat type est le meilleur moyen de n'oublier aucune mention. Voici les points à vérifier pour un bail de location vide signé depuis le 1er octobre 2026.
Les mentions dans le corps du bail
- l'identité des parties et, le cas échéant, du mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée (trois ans minimum pour un bailleur personne physique) ;
- la description du logement, sa destination et sa surface habitable ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et, si elle est prévue, la clause de révision avec le trimestre de référence de l'IRL ;
- en zone d'encadrement, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que l'éventuel complément de loyer justifié ;
- en zone tendue, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois ;
- la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail ;
- le montant du dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum en location vide) ;
- la clause résolutoire avec le délai de six semaines ;
- le cas échéant, la mention de la servitude de résidence principale.
Les annexes à joindre
- la notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
- l'état des lieux d'entrée ;
- le dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb (logements construits avant 1949), diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante, et diagnostic bruit dans les zones aéroportuaires ;
- en copropriété, les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble et l'usage des parties communes ;
- l'éventuel acte de cautionnement.
Et pour le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, article 47 de la loi de finances pour 2026) ajoute ses propres contraintes à ce socle commun. En échange d'un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an de 80 % du prix dans le neuf (3 % à 4 % dans l'ancien rénové), l'investisseur s'engage à louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans, à un loyer et à un locataire respectant les plafonds du niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.
Le bail Jeanbrun suit le droit commun… avec un plafond en plus
Le bail Jeanbrun est un bail d'habitation classique de la loi de 1989. Depuis le 1er octobre 2026, il doit donc être rédigé sur le nouveau contrat type. Il doit en plus mentionner, ou du moins permettre de justifier, le respect du plafond de loyer du niveau choisi et des plafonds de ressources du locataire, vérifiés à la signature. Nos plafonds Jeanbrun sont actualisés chaque année, et notre outil de calcul du loyer applique le coefficient de surface qui favorise les petits logements.
Encadrement et Jeanbrun : le plafond le plus bas l'emporte
Dans les villes encadrées comme Paris, Lyon ou Bordeaux, deux plafonds coexistent : le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral et le plafond Jeanbrun. Ils ne se substituent pas l'un à l'autre : le loyer doit respecter les deux. En pratique, le plafond Jeanbrun est souvent le plus contraignant au niveau social ou très social, tandis qu'au niveau intermédiaire, dans certains quartiers, c'est l'encadrement qui peut être plus bas. Un complément de loyer ne peut jamais faire dépasser le plafond Jeanbrun. Pour Paris, notre page investir en Jeanbrun à Paris détaille les zones et les loyers pratiqués.
La révision IRL en Jeanbrun
Vous pouvez prévoir une clause de révision IRL dans un bail Jeanbrun, comme dans tout bail. Mais le loyer révisé doit rester sous le plafond Jeanbrun applicable l'année concernée. Si l'IRL progresse plus vite que le plafond, la hausse est écrêtée. À l'inverse, louer d'emblée au plafond ne laisse aucune marge de révision tant que le plafond lui-même n'est pas relevé.
Passoires thermiques : un non-sujet pour le neuf, un enjeu pour l'ancien
Un logement neuf Jeanbrun, construit aux normes RE2020, n'est pas concerné par le gel des loyers. Dans l'ancien, le dispositif exige des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition : bien ciblés sur la rénovation énergétique, ils doivent faire sortir le bien du statut de passoire, faute de quoi le gel des loyers et le calendrier d'interdiction s'appliqueraient pendant l'engagement de 9 ans. Les exigences précises figurent sur notre page DPE et RE2020.
Exemple chiffré : un T2 Jeanbrun à Lyon face à l'encadrement et à l'IRL
Thomas, 41 ans, marié, deux enfants, est dans la tranche marginale d'imposition à 30 %. Il achète en 2026 un T2 neuf de 42 m² à Lyon pour 260 000 €, qu'il loue au niveau intermédiaire du dispositif Jeanbrun. Le bail est signé le 1er décembre 2026, sur le nouveau contrat type, avec une révision annuelle sur l'IRL du 3e trimestre.
Fixer le loyer de départ
Les chiffres ci-dessous sont des hypothèses illustratives : vérifiez toujours le plafond exact de votre bien et l'arrêté préfectoral en vigueur.
| Contrainte | Calcul | Loyer maximum mensuel hors charges |
|---|---|---|
| Plafond Jeanbrun intermédiaire (hypothèse : 14,50 €/m² × coefficient de surface 1,15) | 14,50 × 1,15 × 42 | 700 € |
| Loyer de référence majoré lyonnais (hypothèse : 17,80 €/m²) | 17,80 × 42 | 748 € |
| Prix de marché observé | Annonces comparables | 780 € |
| Loyer retenu | Le plus bas des plafonds | 700 € |
La première révision, au 1er décembre 2027
Supposons que l'IRL du 3e trimestre 2027 progresse de 1,8 % par rapport à celui du 3e trimestre 2026 (148,06). La révision donnerait 700 × 1,018 = 712,60 €. Si, dans le même temps, le plafond Jeanbrun 2027 n'a progressé que de 1 %, le loyer maximum passe à 707 € : Thomas ne pourra appliquer que 707 €, et non 712,60 €. L'écart est faible, mais il illustre la règle : en Jeanbrun, c'est toujours le plafond qui a le dernier mot.
Quelles actions mener d'ici la fin de l'année ?
Pour terminer, voici une feuille de route simple pour les propriétaires bailleurs.
Pour vos nouveaux baux
- Étape 1 : remplacez vos anciens modèles par les contrats types issus du décret du 6 juillet 2026.
- Étape 2 : vérifiez si votre commune est en zone d'encadrement ou en zone tendue, et reportez les loyers de référence ou le dernier loyer du précédent locataire.
- Étape 3 : contrôlez l'étiquette DPE avant toute hausse de loyer et avant toute relocation.
- Étape 4 : en Jeanbrun, conservez les justificatifs du calcul du plafond et des ressources du locataire, en cas de contrôle fiscal pendant les 9 ans.
Pour vos baux en cours
- Étape 1 : repérez les dates anniversaires et le trimestre IRL prévu dans chaque bail.
- Étape 2 : envoyez la demande de révision par écrit, sans attendre : elle n'est jamais rétroactive.
- Étape 3 : suivez l'issue du texte sur l'encadrement des loyers à l'Assemblée avant le 23 novembre 2026, ainsi que le sort du projet de loi « Relance du logement ».
Questions fréquentes
Quelle est la valeur de l'IRL du 3e trimestre 2026 ?
L'INSEE a publié le 15 octobre 2026 un indice de référence des loyers de 148,06 pour le 3e trimestre 2026 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an. Les indices spécifiques s'établissent à 145,21 dans les départements d'outre-mer et à 143,80 en Corse. Le prochain indice, celui du 4e trimestre, sera publié le 15 janvier 2027.
Faut-il refaire son bail avec le nouveau contrat type d'octobre 2026 ?
Non pour les baux en cours. Le décret du 6 juillet 2026 s'applique aux baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les contrats signés avant restent valables avec leurs clauses actuelles, y compris le délai de leur clause résolutoire. Vous utiliserez le nouveau modèle lors du prochain renouvellement ou d'une nouvelle location.
Comment calculer la révision de loyer avec l'IRL ?
Multipliez le loyer hors charges actuel par le nouvel IRL, puis divisez par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Avec un bail indexé sur le 3e trimestre, un loyer de 800 € devient 800 × 148,06 / 145,77, soit 812,57 €. La révision doit être prévue au bail, demandée par le bailleur et n'est pas rétroactive.
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?
Pas forcément. L'expérimentation expire le 23 novembre 2026, mais le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, pour les seules villes déjà concernées. Pour qu'elle s'applique à temps, l'Assemblée nationale doit adopter le même texte sans modification avant l'échéance. Surveillez l'actualité parlementaire de novembre.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut être augmenté ni lors de la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail. Les logements G ne sont en outre plus décents pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les F suivront en 2028.
Un bail Jeanbrun doit-il respecter l'encadrement des loyers ?
Oui. Le bail Jeanbrun est un bail d'habitation soumis à la loi de 1989 et aux règles locales. Dans une ville encadrée, le loyer doit respecter à la fois le loyer de référence majoré et le plafond Jeanbrun du niveau choisi. C'est le plus bas des deux qui s'impose, et un complément de loyer ne peut pas faire dépasser le plafond du dispositif.
Sources
- INSEE : indice de référence des loyers, 3e trimestre 2026
- Legalplace : nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026
- Boursorama : contrats de location, ce qui change en octobre 2026 et janvier 2027
- NosParlementaires : encadrement des loyers, le Sénat vote la prolongation à 2028
- Boursorama : le Sénat vote pour prolonger deux ans l'encadrement des loyers
- Préfecture de Paris : arrêté du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence
- Toutsurmesfinances : hausses de loyers encadrées jusqu'au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644)
- Service-public.fr : encadrement des loyers en zone tendue
- LCP : le gouvernement présente le projet de loi logement